Renteheving kan gi «krakktendenser»

Hepp
21.06.2018 kl 08:57
4718

https://www.nettavisen.no/na24/sjefkonom-jan-ludvig-andreassen---renteheving-kan-gi-krakktendenser/3423425644.html

Dette er ikke tendens til krakk; det er fullt blodbad!
Forfatteren har selv tro på evigvarende japanske tilstander med nullrente. På vegne av alle som har lånt heeelt opp til taklampa, ikke tar avdrag fra sin lønnsslipp, og dermed får doblet sin boligutgift hvis renta treffer 4%, får vi håpe han har rett.

På vegne av egne barn som en dag skal ha seg noe å bo i, er det lov å håpe de ikke må ut med 15 årslønner og evig gjeld for få en liten innstegsbolig (som helt sikkert ikke spiser opp lånet med sin prisstigning)

Det er nesten umulig å spå (vel, å spå er lett, men å treffe...) aksjekursen til et enkelt selskap. Å spå i rente og valuta, to kaotiske system med uendelige variable og psykologi - vel, jeg ville ikke tatt en bråkjekk tone der... Men at boligmarkedet er ekstremt sensitivt for heving? We think so.
Onkel_S
12.07.2018 kl 10:55
880

De-reguleringen i 1982 har mye av æren for både veksten frem til 1988 og krakket til 1992. En tilsvarende strukturendring ser vi nok ikke igjen.
Men helt rett at det ble en brukbar vekst fra 1970 til 1992 for det. En fordobling fra 2018 til 2038 vil i min optikk også være en 'brukbar boligprisvekst'.
Og skulle vi få det, kommer den (i følge historien) garantert ikke som en jevn vekst, men som perioder med noe til vesentligere sterkere vekst - i 2-6 år og noen korreksjoner av 6 til 24 måneder. Altså ca som hittil.
Redigert 12.07.2018 kl 10:58 Du må logge inn for å svare
paneldata
12.07.2018 kl 12:51
854

EU-utvidelsen, som ga en kort forbigående periode med stor folketilvekst, er en vesentlig strukturendring på etterspørselssiden (Forskjellig fra deregulering på tilbudssiden). Med gradvis utjevning av lønnsforskjeller (som økte lønninger i Polen og kronekursfall) er tilveksten redusert. Forbigående folketilvekst øker avkastningen på Bolig og annen realkapital en periode. Det gav lav realkapital/person og dermed høyere avkastning. Nå faller det tilbake på et normalnivå, så sant boligbyggingen reduseres tidsnok.
Bankerått
13.07.2018 kl 03:24
775

Onkel_S og paaskudd

Prisene i januar øker alltid. Det er et sesongefenomen, som Onkel_S påpeker. Det at en omregning fra BOA til P-rom skulle maskere en nedgang som en oppgang i fire måneder til, er interessant. Men selv om det skulle stemme, så er det et faktum at prisnedgangen fortsatte fra april 2008 til desember 2008, og siden den startet i august 2007, så varte den i ett og et halvt år, og så kan det diskuteres om avbruddet varte i en måned eller fire måneder.

Situasjonen ligner på den i vi er i nå, men er enig i at det kan ikke direkte sammenlignes, ettersom vi ikke har noen finanskrise.

Jeg ser på nedgangen i 2017 som en nedadgående spiral som reverserte spiralen fra 2015 og 2016 og enkelt kan forklares med tilbud og etterspørsel. Befolkningsveksten økte kraftig fra rundt 8.000 til 12.000 i året, samtidig som at ferdigstillingene sank fra det vanlige ca. 4000 til under 2500. Ble også lettere å få høyere lån ettersom at det ble kraftig press på bankene fra kundene. Samtidig økte panteverdiene, så folk hadde egentlig ikke cash til å ta opp lån, men de hadde sikring, som ble sett på som god som gull.

Fra midten av 2017 begynte vi å få en motsatt situasjon, vanskeligere å få lån, brått fall i befolkningsveksten (tilbake ned på 7000), så de knapphetsgode- og gullgruve-prisene har ikke legitimitet lenger. Men likevel så kom vi i mai 2018 på samme prisnivå som april 2017, så det har egentlig ikke vært noen korreksjon, den er spist opp. Hvorfor? Har vanskelig for å forklare det, men antar psykologi, dratt opp av januar-fenomenet. Nedgangen i 2013 ble også avbrudd av januar 2014, men som sagt så tror jeg det skyldes underskudd på boliger. Nå ser det ikke ut til å være tilfellet.

Det er nettopp psykologi som er årsaken til det jeg skrev om bulltrap. Paaskudd skriver at "sjeldent flere store korreksjoner flere år på rad" og at jeg kun har kanskje ett eksempel på de siste 30 år, men det er jo få korreksjoner i boligmarkedet generelt sett over 100 år. Har vel vært 4 nasjonale på 100 år, og noen flere lokalt i noen byer. Imidlertid er disse "dead cat bounces" godt kjent fra andre formueobjekter og fra boligmarkeder i andre land.

Når det gjelder hvor mye har renta å si - i 2007 startet boligprisnedgangen samtidig med at risikopåslagene på utlånsrentene økte dramatisk, ikke så mye pga. at styringsrenta økte. Styringsrenta var allerede 4,63 prosent i august 2007, og økte gradvis i løpet av 12 måneder til 5,75%. Renta ble så dumpet ned mot 3% i desember 2008 - og i løpet av HELE den perioden så sank boligprisene kraftig, selv om faktisk utlånsrentene fulgte etter nedover, men var vel mye usikkerhet på markedet, folk var rystet.

Selv om landet "går så det griner", så er det fortsatt tilgangen på lån og forholdet mellom tilbud og etterspørsel som styrer prisene.
Onkel_S
13.07.2018 kl 23:35
658

Rentenen økte frem til oktober 2008 med et sjokk i oppadgående retning i september (finanskrisen). Dette sjokket ble håndtert med to rentekutt på 0,5%-poeng i okt/november. Det virkelig store rentefallet i 2008 kom - riktig - 17. desember 2008 med et kutt på -1,75% til - også riktig - 3,0%. Fra og med januar 2009 steg norske boligpriser.

Du skriver at du ser nedgangen i 2017 som en nedadgående spiral. Da tolker du oppgangen i 2018 i forhold til det synet, og finner ikke noen god forklaring på stignigen, som da MÅ være psykologi.
Men hva om du ser fallet i 2017 som en korreksjon av en (for) kraftig vekst i 2016?
Redigert 13.07.2018 kl 23:39 Du må logge inn for å svare
paneldata
14.07.2018 kl 02:11
614

Psykologifaget kan kanskje forklare utfall i enkeltstående budrunder, eller virkninger av media og gruppedynsmikk mm på helt kort sikt. Ellers er det Økonomifaget som er best egnet til å analysere og forklare boligprisutvikling. Økonomifaget inkluderer jo både «forventninger», «forhandlingsmakt» mm og har det du trenger. Det er egentlig litt underlig at psykologi hele tiden trekkes fram i diskusjoner om boligprisutvikling.
Das Kapital
14.07.2018 kl 08:42
546

Paneldata,

Du har helt rett i at det er forventninger som styrer prisene på formuesgoder på kort sikt (spesielt bolig og aksjer), men det er nettopp psykologien som spiller inn på disse forventingene. Ingen av oss vet hva som skjer i fremtiden, men vi påvirkes av ande og vi påvirkes av dagens situasjon. En av de vanligste forecastbiasene er at man forlenger dagens trend.

Det ble gitt Nobels minnepris i økonomi til psykologen Daniel Kahneman i 2002 for å utfordre ideen om at mennesket er 100 pst rasjonelt. Det er vi ikke - og der har vi adferssøkonomi og psykologi.

Men legger også til at langsiktig verdi må ha økonomisk sammenheng... Altså tilbud og etterspørsel. Der sier jeg som før - tilbudet vil alltid være regulert i de største norske byene og etterspørselen vil vokse med kjøpekraften = langsiktig vekst. Jeg kjøpte min første bolig i Oslo (innenfor ring 1) i høst og skal holde den til jeg blir pensjonist (:
Redigert 14.07.2018 kl 08:46 Du må logge inn for å svare
pedro1
14.07.2018 kl 10:40
506

Til brølerne om krakk iforhold til rentespøkelset. Hadde vært OK med en kommentar på aktuell nyhet om paddeflat yieldkurve i USD. Skal vi en tur ned igjen i den lange enden ?
landis
14.07.2018 kl 10:48
500

Det er utvilsomt psykologi inne i bildet når gamalt ræl fra 60 70 tall prises likt med nesten nye boliger.
Rasjonelt er det i alle fall ikke. !
Hæggis
14.07.2018 kl 11:17
480

Gullalderen i eiendom er nok bak oss. Effekten av rentefall er tatt ut i enorm verdistigning.
På den annen side,- bolig er det viktigste folk investerer i.
Økende formue/inntekt = flottere bolig
Slik vil det alltid være.
Dessuten tror jeg tendensen vil fortsette med flere skilsmisser og flere aleneboere.
Dvs færre beboere pr bolig.
Det er en naturlig utvikling med velstandsøkning.

Min konklusjon er at det vil svinge, men på lang sikt vil bolig stige litt sterkere enn lønnsutviklingen.
Bankerått
14.07.2018 kl 12:26
444

Poenget mitt var at det er ikke tit for tat- sammenheng mellom boligpriser og styringsrenta. Om den går opp 0,25% i høst, så er det ikke slik at jeg forventer noen merkbar effekt. 0,50% - 0,75% så kan vi begynne å snakke.

Utviklingen i boligprisene kan forklares som en kombinasjon av makroøkonomi og psykologi. Psykologi, eller atferdsøkonomi, forklarer hvor høyt kjøperne byr og hvor raskt de kjøper og selger bolig (spredning). Makroøkonomi kan forklare hvor mye kjøperne kan maksimalt by, hvor mange som vil trenge bolig og hvor stort blir tilbudet. Alle makroøkonomiske bevegelser forsterkes av psykologien i begge retninger.

Jo jeg så på 2017 som en korreksjon, jeg bare beskriver mekanismen som en omvendt spiral (Finanstilsynet beskrev veksten i 2016 som en oppadgående spiral).

Det jeg ikke forstår helt, er at vi er på samme nivå nå igjen som før korreksjonen, med tanke på at vi har flere ferdigstillinger og langt mindre befolkningsvekst og vanskeligere å få lån.

Som Das Kapital skriver, det vi har av forventningslære (så vidt jeg vet) i økonomien er såkalte modellkonsistente gjennomsnittsforventninger. Man tenker seg at selv om det er individuelle forskjeller i forventninger på individnivå, så er i det store og hele kjøpermassen en rasjonell aktør. Mange som er uenige i det.
noprofit
14.07.2018 kl 13:28
410

Dersom det bare er Oslo det snakkes om her så vet jo alle hvorfor prisene steg så hinsides i 2016, det var pga de dustete eiendomskjøpene av Oslo kommune, de kjøpte flere hundre leiligheter i et allerede kokende marked, og 2017 er som det er nevnt tidligere her kun en korreksjon på denne galskapen. Nå er korreksjonen unnagjort og markedet vil normaliseres.

Har fulgt en del med på brukt boliger og utleie i Oslo og ser dette har gått fra høye nivåer ned til mer normale og kanskje under det. Det er under 600 brukte boliger på FINN i dag, og til utleie er 2300 enheter, dette er ikke mange særlig med tanke på at nå kommer studentene.
Bankerått
14.07.2018 kl 15:28
359

2016 var en spekulativ boble. Jeg ble revet med selv om jeg visste bedre. Folk hadde panikk eller dollartegn i øynene. Startet allerede i 2015. Kommunen overbød alle, men de er egentlig en liten aktør.

Ja vi fikk en korreksjon, men nå er vi tilbake dit vi var før korreksjonen, på rekordtid (vi var det i mai).

Når det gjelder utleie nå, vel... jeg har ikke oversikt over tilgangen foran meg. Men ser av Utleiemeglerens statistikk at det er ca 3-4% billigere leie 1 og 2 roms enn på samme tid i fjor. Og da var vi midt inne i korreksjonen.
Redigert 14.07.2018 kl 15:35 Du må logge inn for å svare
kator
14.07.2018 kl 15:51
346

Tilfeldig at du ikke tar med 3-roms som er opp 2,4% på årsbasis ? Forøvrig ned 1,5% for 2-roms og 3,4 for 1-roms siste måned på utleie-meglerens statistikk.

Tror ikke det er veldig lurt å se på en utvikling måned/måned og trekke store konklusjoner - det illustreres med at foregående måned viste en økning på 7,1% på årsbasis for en 1-roms.

For det det måtte være verdt - i mine leiligheter har 1-roms en steget med 23% tilsammen siste 5 år / 3-roms med ca 15% og 4-roms med ca 17%. Som er hva jeg tipper er ganske normalt for bransjen / et sted mellom 3 og 4% pr. år for meget sentrale leiligheter i Oslo. Der tipper jeg det vil ligge fremover også. Ingen storveis butikk i det korte bildet, men - som med de fleste formuesverdier - tiden er din beste venn...

Ellers er min oppfattelse - som utleiemegleren også nevner i sin siste rapport - at etterspørselen er størst etter litt større leiligheter (3-5 roms) som flere leietakere deler på.
Redigert 14.07.2018 kl 15:51 Du må logge inn for å svare
noprofit
14.07.2018 kl 15:57
335

De var en liten aktør i den store sammenhengen, men jeg våger å påstå at de gjorde at markedet gikk noen prosent ekstra pga det. De var vel også med i en del budrunder hvor de ikke tilslaget.

Er mer interessert i boligsalg enn leie. Har du noe data på antall bruktboliger (for eks juli 2017, 2016).

Ser som sagt at det er 580 når jeg fjerner solgte boliger. Og det ser veldig lavt ut for meg for Oslo med 630.000 innbyggere. Selvsagt er dette den dårligste måneden i året, men likevel....
Bankerått
14.07.2018 kl 15:59
330

Jeg regnet ikke med studenter leier 3 roms. Men tenkte ikke på det med større etterspørsel etter de for å dele på leia.

Økningen har vært liten siden midten av 2016. Den eneste grunnen til at jeg nevner leiepriser er pga det noprofit skrev om få boliger til studentene som kommer.
Bankerått
14.07.2018 kl 16:08
324

Starten av juli er et ræva tidspunkt å måle pulsen på markedet på. Du kan ikke sammenligne direkte med 2016 heller, pga som sagt så er netto befolkningsøkning i Oslo halvert siden den gangen. Og ifølge prognosene skulle det komme flere nye boliger på markedet nå. Det har ikke skjedd. Så det er veldig uklart hva som vil skje de neste få månedene.

Leie har en sammenheng med eie, men det pleier å gå nedgang i to-tre måneder før tidligere utleieboliger legges ut til salg.

Har vel samlet opp noen tall, sikkert flere her som har gjort det. Graver kanskje senere. Er på trening :-D
Redigert 14.07.2018 kl 16:13 Du må logge inn for å svare