Rottereir i oslo 157k pr m2

pengex
24.07.2019 kl 21:58 1257

Dere som skriker om boligkrakk. Hva sier dere om denne?
Ref E24 nu........
kator
24.07.2019 kl 22:37 1234

Er denne da ---

FINN-kode147933421

Som ble solgt 275.000 over prisantydning. Veldig veldig liten, men i min verden er rottereir av en ganske annen standard (smil).

Markedet for de minste leilighetene i Oslo er veldig bra om dagen - denne årstiden er alltid bra for de minste - men mitt inntrykk er at det er enda sterkere i år.

590.000 i fortjeneste på 1 år for selger (før meglerkost) på en innskutt kapital på 860.000 (resten av kjøpesummen var andel fellesgjeld). Det må sies å være bra. For selger. Nymalt ja...

Et annet eksempel på markedet for små leiligheter om dagen - denne på "hele" 21 m2 på Rosenhoff gikk 380.000 over verdivurdering nylig (3.030.000/2.650.000) eller til 145.000 pr. m2.

FINN-kode: 151640543
Redigert 25.07.2019 kl 11:10 Du må logge inn for å svare

Når du ikke skjønner hva som skjer i markedet.......

.....er det like før det skjer noe. Dette er galskap. Jappetiden på ny. Og resultatet blir det samme.

Råttene er de som styrer børsen også
Når det er lov å manipulere kursen så skjer dette selvfølgelig også i boligmarkedet

Det er overraskende sterkt i Oslo. Tror en av forklaringene på populariteten til småleiligheter er kredittrasjoneringen. Jeg tror mindre stram kredittpraksis vil tvinge seg fram dersom utviklingen i boligmarkedet blir enda svakere enn nå. Utenfor Oslo er situasjonen nå alvorlig. I en del kommuner er prisene fortsatt lavere nominellt enn 1kvartal 2017. Reellt er det ille. (Snakker selvsagt om ekte SSB-tall her ikke tøyset til Eiendom Norge) .
kator
25.07.2019 kl 18:19 973

Tror mange blir skuffet igjen -

i hvertfall hva gjelder Oslo.

Virker stål-sterkt på meg måten det økte tilbudet er blitt absorbert i Oslo. Min påstand er at folk har tro på fremtiden - uavhengig av om renten er 2% eller 3,5%. Vesentlig økt arbeidsledighet og/eller lavere lønnsutvikling enn forventet er det som eventuelt vil kunne snu utviklingen i boligmarkedet etter min mening. Eller en overraskende stor renteøkning.. Det er jo fryktelig mange måter er kan vurdere "verden" på - uten å tråkke i beddene til onkel - er en veldig enkel måte å vurdere utvikling på at i Norge er 150.000 flere i arbeid nå enn før finanskrisen - i et land som Danmark er det fortsatt mer enn 100.000 færre (tror tallene er ganske oppdaterte fortsatt onkel ? - korriger gjerne !)

En annen faktor er at veldig mange har mer midler enn det pessimistene på Hegnar.no ønsker at de hadde. Disse styrer i stor grad markedet. Når de har "troa" går markedet sterkt. Kreditt praksisen i vanlig bank er rimelig stram idag - den som sammenligner med jappetiden blottstiller sin egen uvitenhet. Jeg var bankmann i den perioden og sto rimelig midt oppe i det. En totalt annen verden. Der det har vært en ANTYDNING til noe som har noen fellestrekk er i forbrukslånsmarkedet. Som heldigvis strammes inn nå....

I det lille mikrobildet skal vi ganske sikkert opp mot + 3000 ledige bruktboliger for salg i Oslo i Oslo ila høsten - men tipper markedet også tar unna det. Noe som innebærer rimelig flat utvikling ut året i byen. I min verden.
Redigert 25.07.2019 kl 20:18 Du må logge inn for å svare
Ghost64
26.07.2019 kl 17:46 786

Gode og troverdige betraktninger igjen Kator. Kan du driste deg til å komme med noe betraktninger om 2020/21


Alt kan summeres i en setning. Der det er arbeid vil folk bo. Så enkelt at selv småunger skjønner det.

Alle som har hørt på ekspertene de siste 30 årene om at boligprisene vil stagnere og krakke/ synke er de store taperne. Det bygges fortsatt ikke på langt nær nok..

Det har vært et sterkt marked i lang tid, tilbudssiden går selvfølgelig opp i de vanlige månedene likeledes som lavt tilbud i andre måneder.
Det er en sterk urbaniseringstrend og mange vil ha en leilighet i en av de 3 store byene i Norge, Oslo vil alltid stå i en særstilling siden d r hovedstaden og den desidert største av alle.
Med de skatteregler og de midler mange har tilgang til r d ikke veldig rart at man ser så høye priser som i Oslo, skal også sies at i europeisk sammenheng så har ikke oslo noe spesielt høyt boligprisnivå.

Fortsatt god sommer og god prisvekst!!!
kator
26.07.2019 kl 20:53 697

Jeg har jo egeninteresse i dette - og for noen er det en diskvalifiserings-grunn til å ha noen mening, men... jeg mener det egentlig er motsatt...er du "midt i puddingen" med egne penger er du opptatt av å gjøre nøye vurderinger. Løpende.

Eier en enebolig 30 minutter fra Oslo pluss 4 fine utleieleiligheter sentralt i Oslo - som jeg velger å beholde langsiktig - ikke fordi jeg "må", men fordi jeg tror det er en god investering også i årene fremover. Både fordi den løpende cashflowen idag er bra - leilighetene gir + 35.000 i måneden etter finans, felleskostnader, litt diverse kostnader og inntektsskatt (22%) - dette er et rimelig greit bidrag til livsopphold.. De siste 3 årene har dog formuesskatten gjort sitt gradvise - og etterhvert solide inntog for oss "boligspekulanter" pga høyere skattemessig verdi på sekundærboliger - for meg utgjør formuesskatten nå ca 5.500 i måneden...

Så til tross for disse "handicap" - og når du spør meg om hva jeg tror - jeg tipper på 4-5% prisøkning i Oslo i 2019 - og opp mot det dobbelte for hvert av årene i 2020 og 2021. Mer hvis NB må sette ned renten pga det som skjer rundt oss.....OG vi fortsetter å være annerledeslandet. Har selv et tidsperspektiv på "eie" frem til i hvertfall 2025.

Dersom prisstigningen blir såvidt høy i 2020/21 får vi ganske sikkert en korreksjon i 2022 eller 23.

Jeg tenker langsiktig og tror at prisene i Oslo om 5-6 år er ca 1/3 høyere enn idag. Altså en snitt årlig prisutvikling på ca 5-6%. Noe som vil være en betydelig reduksjon i forhold til de siste 3 ti år hvor prisene grovt har doblet seg hvert 10. år i Oslo..

En tilleggskommentar; en del er veldig opptatt av realprisutvikling på eiendom. Jeg er mer opptatt av hva du får ut av en investering i kroner og øre. Jeg gikk inn med ca 2,8 millioner i egenkapital tilsammen da jeg kjøpte leilighetene for hhv 9, 8, 7 og 5 år siden - idag er ek etter fratrukket gjeld (før evt. skatt) ca 13 millioner. Gjelden er den samme idag som ved kjøp. Altså en nesten 5 dobling av ek. Forklaringen er både et meget sterkt eiendomsmarked i Oslo i perioden - men aller mest at man belåner eiendomsinvesteringer. For min del med lån på kjøpstidspunktet på ca 75-80% av kjøpesummene.

Ikke noe fantastisk prestasjon dette - men anstendig i min verden. Også fordi det er eiendom jeg er interessert i og kan litt om. Og jeg tenker at jeg har sikret meg en ok tilleggspensjon. Når den tid kommer.

Bare noe litt mer eller mindre kvalifisert synsing.....på en ekstremt varm kveld ! Håper det ikke oppfattes som selvskryt - ikke ment som det ihvertfall. Mer som litt positivitet ....

Redigert 28.07.2019 kl 10:24 Du må logge inn for å svare
Ghost64
28.07.2019 kl 14:16 532

Takk for gode betraktninger Kator 👍 når det gjelder 2020/21 er jeg av samme formening som deg, hovedsakelig utfra ca 20% færre ferdigstilte boliger i Oslo, estimerte tall fra andre enn meg selv. Når det er sagt, tror jeg heller ikke vi er svært langt fra korreksjon om lønnsveksten skulle avta, rentene fortsette oppover og økende gjeld. Imidlertid, synes jeg den norske økonomien er " skrudd sammen" mye bedre enn hva tilfelle var i krakk- årene 1987 - 93. Ellers synes det jo at dine valg/investeringer har gått veien, tommel opp. Takk
Ghost64
28.07.2019 kl 14:28 523

Kator, takk igjen for gode og kvalifiserte betraktninger. I likhet med deg har jeg tro på årene 2020/21 hovedsakelig pga rundt 20% færre ferdigstilte boliger i Oslo de neste to årene, kilder: andre, tidligere refererte kilder som bbl, ssb, osv. Imidlertid tror jeg vi er avhengig av fortsatt gode lønnsøkninger og en rente som ikke fortsetter i samme takt. Arbeidsledigheten er på meget godt nivå for tiden noe som kan styrke " analysen" jeg som andre er bekymret for økte låneopptak og gjeldsveksten i landet men føler meg ganske sikker på at norsk økonomi og bankvesen er skrudd sammen annerledes enn i krakk- årene 1987- 1993. Synes forøvrig du hat gjort det godt i " din bydel løkka" klapper for det. Skål til deg fra 30 ° på Majorstua

Gode betraktninger her. Men usikker på om korreksjonen kommer så tidlig 2022 når nå ser det latterlige nivået på reguleringer. Om dette gjenspeiles i tilsvarende lave ferdigstillelser i 2022-2025 har jeg vanskelig for å se for meg noen kraftig korreksjon i denne perioden.

13 mill EK, 35000 take home per mnd etter skatt. Om jeg regner rett, så blir det ca 4,1% avkastning før skatt (om summen sv eiendomsprisendringer og depreseiering ignoreres eller antas lik null).

Det høres jo bra ut. Hvor mange egne arbeidstimer må du legge inn i eiendomsforvaltningen din totalt per år, Kator?
Redigert 28.07.2019 kl 15:11 Du må logge inn for å svare
kator
28.07.2019 kl 17:00 429

Ikke all verden tidsbruk på dette Paneldata. Det var jo nybygde leiligheter som jeg kjøpte to år før ferdigstillelse alle 4 så vedlikeholdbehovet har egentlig begrenset seg til bytte termosat for badegulv og service hvitevarer. Som er tatt med i nettoen. Steller forøvrig meget pent med mine leietakere - i de 2 største leilighetene har jeg hatt samme leietakere i hhv snart 6 og 5 år. Lansiktige leieforhold er bra for begge parter - slitasjen på leilighetene blir en ganske annen med stabile leieforhold er min erfaring. Og leietakerne har en trygghet på at de kan bli boende ...

Til nå har jo prisstigningen vært grei også. Og jeg tror den fortsetter i Oslo. Antagelig i ganske sterk kontrast til ditt syn Paneldata..og man må handle etter egen overbevisning - ellers blir det vanskelig. Følg mavefølelsen - det lever man best med.

Jeg er også en type som ikke gjør "store endringer ofte" - det er nok også naturlig for meg å eie lenge. Gjør samme vurderinger når det gjelder aksjer og fond - går jeg først inn velger jeg å eie langsiktig...

Ellers - når jeg snakker korreksjon kanskje i 2022 eller 2023 - eller senere for den slags skyld - mener jeg ikke noe mer dramatisk enn at vi skal ha et fall som bringer årlig prisstigning over noen år ned mot 5-6% igjen. Så kanskje en korreksjon på 8-10% i 2022/23 dersom markedet tar av årene før. Større hvis den kommer senere kanskje. Skal man drive med med eiendom langsiktig kan man ikke la seg rive med av sensasjonsoverskrifter om oppgang eller nedgang...og tåle litt svingninger.

Må nok også innrømme at når jeg skal gjøre en oppsummering av investeringen tar jeg med meg at jeg har 15% løpende avkastning etter skatt på det opprinnelige innskutte beløpet og at egenkapitalen nesten har 5 doblet seg. Selv om løpende avkastning - som du sier - bare er litt over 4%..
Redigert 28.07.2019 kl 20:29 Du må logge inn for å svare

Jeg er ikke uenig i noen av påstandene dine, Kator. Man kan trolig ikke vinne på å selge seg ut og kjøpe seg inn igjen for å unngå prisfall. Drøyt 4% (som jo ignorerer mange fordrler med boligformue) er jo ok langsiktig avkastning, og risikoen er jo ikke veldig høy med så langsiktig perspektiv.