Når burde man kjøpe leilighet i Oslo?

JensOve
16.01.2019 kl 22:29 2104

Det er sannsynligvis blitt både spurt om i egne tråder og diverse andre tråder her, men jeg prøver meg allikevel på et spørsmål dere sikkert har hørt før:
Når burde man/jeg kjøpe leilighet i Oslo? Burde man kjøpe nå, vente noen måneder, eller vente et år? For mitt vedkommende er det snakk om en toroms innenfor ring 3, helst større enn 40 m2.

Jeg har vært en del på visninger de første ukene i januar, på forskjellige steder i byen. Jeg registrer at de fleste leilighetene jeg har sett på og fulgt med på budrundene på har gått over takst, gjerne 200k-300k ved prisantydning på ca. 3 millioner. Dette er ifølge det jeg har lest både her på HO og andre steder ganske normalt for januar. Jeg har fulgt en del med på boligmarkedet i ca. halvannet år nå, og det er vanskelig å bli klok på dette markedet. Jeg har lest at mange av dere tror at markedet ikke vil stige noe særlig i år, eventuelt falle litt.

Hva vil være mest lønnsomt for min del? Sett at jeg har et perspektiv på 3-5 år, burde jeg kjøpe meg leilighet nå, eller vent til sommeren/høsten? Er det eventuelt noen områder i Oslo det kan være lønnsomt å kjøpe leilighet nå, som sannsynligvis vil stige i tiden fremover? Vil en leilighet i f. eks. Løren/Økern-området være en bedre investering enn andre området i Oslo mtp. utvklingen av Hovinbyen? Eller er det bedre å leie et rom i et kollektiv for noen måneder, for ca 6000 i mnd?

Jeg har sett at mange av dere her har mye god kunnskap om boligmarkedet, selv om det selvfølgelig alltid er vanskelig å spå, og det hadde vært interessant å høre deres betraktninger rundt dette.

Du skulle ikke vurdere å tenke helt annerledes da? Du har tydelig vis god tid. Hva med å følge godt med en stund og så trå til når det dukker opp en bolig du virkelig VIL ha?
Kanskje er en prisforskjell på noen prosent nå lite viktig innen du skal selge, men mens du bor der får du kanskje et bedre liv?
Jeg tenkte også bare pris første gangen, og måtte etterpå innrømme at jeg var glad jeg ikke fikk de første boligene jeg bød på. Jeg hadde ikke tenkt på sånt som innsyn, nærhet til vei/ støy, nabolag og nærmiljø. Det er rett og slett ikke uviktig hvor man bor.

En bekjent kjøpte en gang en leilighet i 2. Etg med en koselig balkong ut mot en gate med mange gående, og hun gledet seg til å sitte der med et glass vin og se på folkelivet. Men det ble nedtur! Det var rett og slett så flaut å sitte på utstilling med beina i høyde med hodet på de som gikk forbi. Hu angret sterkt på at hu ikke hadde kjøpt en etg høyere opp, og flyttet etter få mnd.
Så som sagt det er en god del annet enn pris akkurat der og da som er viktig.
pengex
16.01.2019 kl 23:30 2006

Jeg fatter ikke at folk vil bo trangt i bøttekott til 70-80k pr m2. Regner man kvmpris på en enebolig er dette innafor forsvarlig byggkostnad av enheten.
At byggherre kan kan legge på 50-60k prkvm uten å løfte en finger er helt uforstålig. Vanlig byggpris på større komplexer er pr leil-enhet ca 25-35k kvm.
At noen kjøper en råtten gammel 40kvm på grunerløkka til 3mill er helt spinnvilt.
Altså det samme man gir for en enebolig ett par knepp utafor byen.

At prisene er spinnville er jeg helt enig i, men hvor langt ut på landet må du for å kjøpe en enebolig til MNOK 3 som ikke er råtten?
Redigert 16.01.2019 kl 23:37 Du må logge inn for å svare
JensOve
16.01.2019 kl 23:47 1983

Jo, er nettopp det jeg har kommet frem til. Jeg skal uansett leie en liten periode fremover nå, slik at jeg har god tid til å finne en leilighet jeg liker veldig godt. Men jeg er allikevel interessert i høre hva andre tror om boligmarkedet i Oslo fremover, og om jeg da burde fortsette å gå på mange visninger fremover og slå til hvis jeg finner noe jeg liker veldig godt, eller om jeg bare skal droppe visninger for en periode og ta det opp igjen f. eks til høsten.

Ang. det du og andre skriver om andre faktorer som har noe å si er jeg veldig klar over. Jeg har vel bodd på nærmere ti ulike adresser i Oslo, i tillegg til at jeg har eid en bolig i Oslo tidligere, slik at jeg har fått en ganske god oversikt over både områder jeg kunne tenke meg å bo og hvilke ting jeg setter pris på. Disse faktorene tas selvfølgelig mest mulig hensyn til når jeg en ganske skal kjøpe meg ny leilighet, men jeg ønsker også å kunne sitte igjen med en høyest mulig gevinst når jeg skal selge igjen en del år senere.
Guuz
17.01.2019 kl 00:47 1926

JensOve boligprisene har man spådd ned i årevis, men det motsatte har skjedd. Nå har vi sett en stabilitet, og det vil muligens gi deg noe bedre tid til å finne rett leilighet uten at det blir nevneverdig dyrere. Venter du lenge blir du hengende etter. Det segmentet du leter i går neppe av moten i all overskuelig fremtid.
pengex
17.01.2019 kl 07:29 1828

Tenkte mest kvm pris. Du må nok ut med litt mer enn 3mill i oslo omkretsen.

Det er bra du har erfaring i boligmarkedet, jeg fikk for meg at det var en person som bare tenkte på pengene. Det vil ikke si at det er dumt å tenke på dem selvsagt.
Å gjette boligpriser er det mange som driver med, og både de som tipper ned og de som tipper opp får rett i perioder, men åpenbart får de som tipper opp mest rett i lengden. Det er ikke så godt å si hva som skjer neste halvår.
En bekjent så på sånne på rundt 30-40 kvm en stund, og oppdaget at det alltid var håpløst mange som bød og prisene gikk opp. Så oppdaget hun at de litt større, 60 kvm, de kostet nesten ikke noe mer, og der var det plutselig ingen andre interessenter. Hun endte opp med 50% større (enn 40 kvm) til 10% mer pris sånn grovt sett, og kunne plutselig leie ut et rom. Dette er nok 5 år siden.
Enda et alternativ er hvis du rett og slett ikke har råd til å kjøpe der du vil bo, eller ikke er klar for å etablere deg helt fast enda: Kjøp et annet sted og lei det ut, og lei der du ønsker å bo. På den måten får du være med i markedet. F eks i Sarpsborg får man fremdeles hele tomannsboliger til godt under 3 mill, og da har du fort 18-20.000,- pr mnd i inntekt. Eller kjøpe noe du tenker du kan ønske å bo i et senere stadie i livet, og lei ut midlertidig mens du bor der du vil være nå. 3-5 år er jo egentlig en kort horisont i boligmarkedet, det tyder på at du ikke er klar for et endelig valg enda. Og da blir jo kortsiktige svingninger mer avgjørende om det ikke går bare oppover i den perioden.
Ja ja, uansett, lykke til!!!

Guuz, "boligprisene har man spådd ned i årevis, men det motsatte har skjedd."
Tørre fakta:

Ved årsskiftet 2018/2019 er relle boligpriser i Norge 7-8 prosent lavere enn april 2017. For en bolig som var verdt 4 mill reellt i april 2017 er det et verdifall på 320 000 kroner, eller 16 000 tapte kroner hver måned siden da.

Onkel_S
17.01.2019 kl 13:36 1648

Boligprisindeks fra eiendomsnorge for hele landet, sesongkorrigert indeks.
Indeksen for desember 2018 er 0,4poeng eller 0,15% høyere enn toppen fra februar 2017. Det vil si presis det samme. Nedgangen i reelle priser er da utelukkende mangel på oppgang i takt med inflasjonen. KPI viser en oppgang på 4,9%. Så realprisnedgangen er meget presist 5%.
MEN denne betyr like meget for lånet i boligen som for boligen selv. En nykjøpt førstegangsbolig finansieert med 80% lån vil nå være ca 75% belånt. Det vil si at 75% av tapet i realverdi balanseres av at passivene også taper sin realverdi. Reelt tap i realverdi er da 0,25*5% = 1,25% = 50 000 kr over 2 år eller 25 000 kr per år = 2000 kr per måned. Til sammenlikning ville nettoleieprisen for en 4 mill kr's leilighet vært 12-15 000 kr per måned = 140-180k år år eller ca 300,000 kr. Realverditapet for en førstegangskjøper som ramte toppen er dermed -250,000 kr (negativ tap). Dette har kostet ca 140 000 kr i renter slik at reelt negativt realverditap er -110 000 kr eller en realgevinst i forhold til å bo til leie på ca. 5000 kr per måned. For de som kjøpte på topp.... Dette lever de fleste overordentlig godt med.

Tar vi utgangspunkt i 8% realverditap (= 3% nominelt) går man i null i fht å ha leiet.

260,34 01.01.2017
262,14 01.02.2017
262,05 01.03.2017
261,20 01.04.2017
259,06 01.05.2017
257,63 01.06.2017
256,90 01.07.2017
256,52 01.08.2017
255,48 01.09.2017
256,20 01.10.2017
255,47 01.11.2017
255,44 01.12.2017
254,81 01.01.2018
256,09 01.02.2018
256,28 01.03.2018
258,63 01.04.2018
261,63 01.05.2018
261,36 01.06.2018
262,35 01.07.2018
262,08 01.08.2018
262,38 01.09.2018
262,30 01.10.2018
260,79 01.11.2018
262,51 01.12.2018
Redigert 17.01.2019 kl 13:48 Du må logge inn for å svare
landis
17.01.2019 kl 14:45 1601

Du må ikke blande eiendom Norge sin statistikk med reelle priser.
Den statistikken gjenspeiler ikke verdien i den norske boligmassen.
Prøv heller ssb sin statistikk. Den er mer riktig. Ssb har laget en god artikkel som forklarer hvorfor.

Onkel,
Det Landis sier. + dokumentavgift + vedlikehold
Onkel_S
17.01.2019 kl 16:40 1527

Om man kjøpte i 2017 eller man gjør det nå så blir dokumentavgiften lik.
Så alternativ
1: leie fra februar 2017 til nå for så å kjøpe nå eller
2: kjøpe i februar 2017 og bli boendes nå gir samme dokumentavgift.

SSB's statistikk for Oslo og Bærum gir -0,9% sesongjustert fra q1 2017 til q4 2018 (i deks hhv 128,3 og 127,2). Det er 2 prosentpoeng bedre enn i mitt regneeksempel for Oslo.

SSB's statistikk for hele landet viser en samtidig nominell sesongjustert oppgang på 1,6% (indeks fra 113,2 til 115,0) hvor jeg ut i fra Eiendomnorges dårligere tall gikk ut i fra nullvekst. Så også det eksempel forrykkes i oppadgående rettning for kjøpsalternativet. Og i høyere grad enn vedlikeholdet i 22 måneder.
Vedlikehold er forresten allerede tatt med idet jeg brukte nettoleie.

Dette er blott ett eksempel på at selv det å kjøpe på topp ikke trenger være så skummelt.
Pr nå er selv et førstegangskjøp i Oslo på siste topp ca neutralt i fht leiealternativet.
Redigert 17.01.2019 kl 21:29 Du må logge inn for å svare
JensOve
17.01.2019 kl 23:21 1397

Takk for gode betrakninger her, med interessant informasjon rundt forholdet mellom å leie kontra å kjøpe på topp.

Et spørsmål jeg gjerne ønsket å få en liten diskusjon rundt var når i år det er mest økonomisk gunstig å kjøpe seg leilighet, selv om det som sagt er vanskelig å spå akkurat det. Er det slik at budrunder har en tendens til å stort sett gå mye over takst på våren, mens de sliter med å komme over takst på våren? Vil en liten prisstigning nå første halvdel gjør at leilighetene sannsynligvis blir dyrere til høsten selv med mye roligere budrunder senere på året?
Onkel_S
18.01.2019 kl 08:41 1289

Som kjøper vil det være gunstigst å kjøpe når tilbudssiden er størst og konkurransen fra andre kjøpere er minst. Hvis man ser på hele markedet gjelder følgende:
Det skjer hvert år at tilbudssiden øker gjennom mai måned for å toppe i juni, og det gjelder for hvert år at tilbudssiden på høsten har vært større enn på våren. Både våren før og våren etter.
Dette er mønstre som er sett både i meget sterke år (2015-16) og svake år 2013 og 2017.
Så om du ønsker å ha mest mulig å velge i mellom vil høsten være et godt bud. Du må da leve med at den nominelle prisutviklingen i vår mest sandsynlig blir positiv (sesongjustert kan den likevell være flat eller svak negativ).

På individnivå er det mye vanskeligere å si noe. Det kan være tilfeldigheter i en budrunde som trekker opp eller ned sluttprisen på en leilighet med 100-200k. Den beste måten å optimalisere din mulighet for å få gunstig utslag av tilfeldigheter er å delta på mange visninger og følge med på mange budrunder og stå av så snart prisen kommer over den grensen du selv har satt for den pågjeldende leiligheten. Risikoen her er at man etter å ha "tapt" et utall budrunder blir lei og likevel ender med å slå (for) kraftig til for å bli ferdig med boligjakten.

Tror mit råd vil være til deg som til de aller fleste (og nok så kjedelig og ubrukelig egentlig): Følg med på markedet, uansett årstid, finn leilighet(er) du ønsker å bo i og by det du mener er riktig uten å la deg rive med. Og husk å ta fri fra boligjakten innimellom.
Vurder sterkt om det kan være et alternativ å kjøpe noe litt større for i utgangspunktet å leie ut et rom. Det kan spare deg for en flytting hvis du pludselig blir et par og dersom 2 blir til 3.
Redigert 18.01.2019 kl 08:42 Du må logge inn for å svare
JensOve
18.01.2019 kl 10:06 1233

Takk Onkel_S, var noe sånt jeg også tenkte meg. Jeg lurer jo også på om eventuelle renteendringer i mars og senere i år vil kunne påvirke prisene negativt, slik at det vil lønne seg å vente litt utover året med boligkjøp.

Ang. de siste tipsene du kommer med, og som flere andre også nevner, er jeg helt enig. Dessverre er det slik at jeg ikke har råd til en 3-roms i Oslo, i hvert fall ikke innenfor ring 3. Ellers hadde jeg gått for det med en gang. Jeg skulle jo også gjerne kjøpt e leilighet jeg kunne tenkt meg å bo i i 10 å fremover, men det har jeg heller ikke råd til. Dermed blir alternativet å gradvis kjøpe meg oppover, men allikevel kjøpe en leilighet jeg kan se for meg å bo i i minst 3-5 år fremover.

Jeg har som sagt vært på en del visninger hittil i år, i tillegg til at jeg har fulgt med på budrunder på enda flere. Det slår meg at særlig Torshov og Løkka er meget populære områder, hvor budrundene har en tendens til gå mange hundre tusen over takst, i tillegg til at flere blir kuppet før visning for tiden. Gamlebyen virker også relativt populært, mens litt mer usentrale områder som Etterstad og Løren ikke går like mye over takst.

Et alternativ for meg, og sikkert for flere andre, er Ulven/Teisen, hvor man faktisk får en 3-roms til prisen av en liten toroms innenfor ring 3. Problemet er at å leie ut et rom utenfor ring 3 nok blir litt vanskeligere å få leietakere til. Er det noen som tror at disse områdene kommer til å øke mye i popularitet de nærmesre årene med den store utviklingen av Hovinbyen?
Olebole
18.01.2019 kl 11:40 1182

En ting å tenke på utenom renteoppgang er at staten på et eller annet tidspunkt må begynne å redusere oljepengebruken. Spørsmålet er hvor kutter man uten å miste velgere frem mot valget? Alle andre EU land har kuttet i utenlandsstudenter. 70% av studentboligene i Oslo bor det utenlandsstudenter. De er lette å kutte siden de ikke har stemmerett.

Olebole. Kuttet i utenlandsstudenter vil nok skje ved at det innføres skolepenger, som i Sverige og Storbritannia. Prisfølsomheten for denne gruppa er nok liten, så det i seg selv vil påvirke antall utenlandsstudenter svært lite.

Det kommer betydelige fall i den samlede studentmassen, og det vil kunne påvirke boligetterspørsel. Mitt tips er at fallet i studenttall blir størst hos bygdehøyskolene, og mindre i Oslo, Trondheim og Tromsø.
Olebole
18.01.2019 kl 17:15 1045

Det er i hvertfall noe folk må ha i tankene, at det kan komme endringer. Det er 28.000 utenlandsstudenter i Norge og de siste 10 årene har det økt med 2000 hvert år. Denne økningen kan ikke fortsette og noe må gjøres. Det er 18.000 utenlandsstudenter i Danmark. Det er stortingsvalg i 2021. Det er vanskelig å se at Erna skal gå inn i det valget og fortsatt bruke 3% av oljefondet årlig, da vil hun utsette seg for masse angrep. De lave fødsestallene må også økes før valget, og det begynner å haste, 2020 tallene vil være de siste man har før valget.

https://www.dn.no/innlegg/okonomi/fodselstall/befolkningsvekst/bard-tufte-johansen-bor-bli-boligminister/2-1-518594

Det er sikkert mange grunner til de lave fødselstallene, men en teori fra DN/Nrk er at boligprisene har skylden at folk ikke har råd til større bolig.

Så når Erna skal vurdere hva man skal gjøre så kan det å innføre skolepenger se ut som et forlokkende alternativ til å både spare penger, og muligens få opp fødselstall ved at studenter flytter ut fra store leiligheter som brukes til kollektiv.

Olebole,
Fallende fødselsrate er et godt dokumentert krakkvarsel.
Dokumentert i forskning, og ikke bare tøys fra nytt på nytt DN.

https://www.nber.org/chapters/c2388.pdf

Familiene er veldig framsynte og fødsler utsettes når det forventes dårlige tider, og i gledesrusen ved oppgang lages flere barn.
pengex
18.01.2019 kl 22:19 941

Vi må ha inn flere innvandrere med 16 unger i flokken. Problemet løst.