Må eie en Oslo-bolig i 4–5 år for å unngå å tape penger...


https://www.dn.no/eiendom/nejra-macic/oslo/norge/-ma-eie-en-oslo-bolig-i-45-ar-for-a-unnga-a-tape-penger-hvis-man-kjoper-na/2-1-462673

Nå er det ikke alle i denne artikkelen som er enig med tittelen, og mener heller 2-3 år.

Hovedproblemet mitt med tittelen er at det dauer 100.000 personer på 5 år, og de boligene er ofte på toppen av markedet, hvordan skal folk få råd til de uten prisvekst over en periode på 5 år? Står markedet stille så må ihvertfall de boligene på toppen komme ned i pris.

Av alle disse såkalte ekspertene som fremgår av artikkelen så er det kun Nejra Macic som har noe troverdighet etter min mening. Det er totalt uinteressant å høre på hva de øvrige har å si da de uttaler seg på en måte som gagner dem selv mest, bare se hvilke stillinger de er ansatt i. Så det er totalt uinteressant at de er uenig med henne.

Macic er kompetent, og hun driver jo ikke synser, hun ekstrapolerer utifra tilgjengelige data og formler. Disse kan endre seg kontinuerlig. Hun og Prognosesenteret ender alltid på veldig konservative anslag, så noen krystallkule er de ikke. De spådde opp 7 prosent for 2016, endte på 12,8. (Noen vil kanskje si at "ingen" forutså 2016).

I januar 2017 spådde hun en nedgang for 2017, og en enda større nedgang i 2018. Gjorde jeg også. Jeg trodde bunnen kom til å falle ut av markedet i 2018. Det er nå ganske klart at det ikke vil skje. I slutten av oktober er vi antakelig på null. I Oslo er det samtidig færre boliger på markedet enn i fjor, det må komme 500 til nå for å komme opp på samme nivå.

For øvrig, så må man alltid tenke i 4-5-årsperspektiv når man kjøper bolig, det er ikke noe nytt.

Det er mulig at alle de nedgangene som alle spåmenn har spådd de siste årene har blitt "utsatt" og i 2019, ja da smeller det, men Siv Jensen og Olsen sitter på hver sin "atomknapp", EK-krav og foliorenta.
Redigert 31.10.2018 kl 11:51 Du må logge inn for å svare
specc
31.10.2018 kl 11:50 3667

3-5 år eierskap i bolig er gammel gammel nytt. Men det som er problemet med disse spåkjerringene, både i aksjer og bolig osv. Man kan aldri forutse fremtiden, i alle fall ikke i 5 år. Dette er spådommer lagt ved en beslutning der og da. Man må hele tiden utvikle/endre synet sitt.
kator
31.10.2018 kl 12:23 3618

Skjønte ikke helt hvor de 4-5 årene kom fra heller. Ut fra artikkelen står det at hun tror på lavere priser i Oslo om et år - at det tar et snaut år til før man er tilbake på høst 2018 nivå og at man for å dekke inn omkostninger ved å selge (100.000 i snitt) kanskje må ha med seg ytterligere 6 måneder....Det blir vel 2,5 år ? Hun virker som en meget oppegående analytiker er mitt inntrykk. Jeg tror personlig kanskje på den første delen med et netto fall på 12 måneders sikt. Men har blitt mer usikker på dette også ut fra tallene for bydelen jeg følger - Grünerløkka. Her er snittprisen siste måned 76.500 - for samme periode for 1 år siden var den 71.500. Det blir en prisvekst på godt over 8%...I bydelen er det solgt 307 leiligheter i perioden og kommet til 184 nye. Det ligger p.t 300 leiligheter ute for salg på eiendomsverdi i bydelen ... Oktober tipper jeg gir minus 1 - 2% i Oslo / på Grünerløkka er det en ørliten oppgang så langt jeg klarer å se....Klarer ikke å se at det eser ut med leiligheter på Grünerløkka hverken for salg eller utleie. Til tross for hva Eika Jan har spådd. Har en liten undersøkelse jeg gjennomfører hver uke som går på leiligheter for utleie med mer enn 2 soverom i bydel Grünerløkka - akkurat idag er det 61. Vanligvis har det ligget mellom 80-100. I forrige uke var vi på slutten av 50-tallet. Markedsleder Fredensborg har begynt å ta mellom 17-18.000 for helt vanlige leiligheter med 2 soverom og 22-25.000 for leiligheter med 3 soverom. En liten utleie fisk som meg bør antagelig justere seg opp etterhvert - har ligget mellom 15-16.000 for 3-roms og 19-21.000 for 4-roms. Som også er ganske mye nyere/freshere enn Fredensborg sine enheter. Men har egentlig tro på å ikke tyne markedet max som ofte gir større gjennomtrekk av leietagere. I en normalsituasjon vil jeg si at 4-5 års tidshorisont bør være minimum for de fleste som kjøper eiendom, men det er selvfølgelig perioder hvor man kan velge en kortere horisont - feks tror jeg at nedgangstider kan være meget gunstig for å kjøpe seg opp i markedet - feks fra 3-roms til 4-roms/eller rekkehus/enebolig
Redigert 31.10.2018 kl 12:30 Du må logge inn for å svare

kator, 71500 til 76500 er litt under 7% vekst ;-) Alle bydelene er opp siden oktober i fjor. Basert på Eiendom Norge sine tall har Grünerløkka "bare" gått opp 5,3%. Tror Ullern vinner (8,8%), foran Vestre Aker (8,1%), Frogner (7,2%) Gamle Oslo og Sagene går også foran (6,1% og 5,9%). Har ikke sjekka alle da.

Det er veldig mye til salgs på Grünerløkka, og også andre folkerike bydeler, men jeg har ikke fulgt med bydel for bydel. Ser bare tilbudssiden siger sakte nedover, følger vanlig tilbudskurve gjennom året. Som Onkel_S flere ganger skrev, dette ligner veldig på 2013.
Redigert 31.10.2018 kl 14:05 Du må logge inn for å svare
kator
31.10.2018 kl 15:46 3455

Det har du helt rett i. Jeg gikk meg litt bort i tallene....Og var nok litt forfjamset over siste 14 dager på Grunerløkka med en snittpris på 77.700 mot 69.500 samme 14 dagers periode for 1 år siden. Kun 135 salg - så litt tynt grunnlag. Men ..... prosenten blir voldsom...(smil). Forøvrig selges det i snitt nesten 3.000 boliger i bydel Grünerløkka hvert år (om du ser på snittet siste 5 år) - og i tillegg har bydelen vokst kraftig i perioden pga utbyggingen på Løren - som hører til bydelen.
Redigert 31.10.2018 kl 16:25 Du må logge inn for å svare

Jeg har en følelse av at boligprisnedgangen har stoppet opp den siste uken i oktober. Utifra bildet akkurat nå så er jeg ikke sikker på bildet blir så negativt i november. Men det er vanligvis sterke faktorer som drar ned prisene i november og desember, folk har lyst å bli ferdige med salget før jul.

Nå mener jeg selvfølgelig ikke at hun sitter med en krystallkule her, det kan gått hende at alle de andre får mere rett enn hun. Hadde noen av oss kunnet forutsi fremtiden så hadde vi allerede vært milliarderer. Å kunne forutsi fremtiden med sikkerhet er umulig da det finnes for mange ukjente variabler og såkalte black swans. Det er bare det at hun er alene i en stilling som setter henne i stand til å tale fritt. Hadde hun vært ansatt hos DNB hadde hun i mine øyne mistet den troverdigheten hun besiiter nå.

Jeg tror heller disse spåmennene (sjeføkonomene) er mer opptatte av egen prestisje enn at de har fått marsjordre fra konsernledelsen om å leke Goebbels i mediene. De vil jo ikke miste all troverdighet heller. Det går ikke alle rundt med rosa briller. Du har «dr.Doom» Andreassen fra Eika feks. Kjersti Haugland fra DNB er heller ikke en utpreget optimist synes jeg.
Redigert 31.10.2018 kl 21:15 Du må logge inn for å svare

På den annen side har du folk som Schumann etc. som har fått alt for mye plass i media. Disse hausser markedet uavbrutt og er kun opptatt av å mele sin egen kake. Nå er Schumann avsatt men etterfølgeren fortsetter vel i samme sporet. Sukk...

Også har vi selvsagt en del stamgjester på dette forumet som er tungt lastet med kontrakter og utleieboliger. Disse ser heller aldri en sky på horisonten :) Rart med det
kator
01.11.2018 kl 10:51 3056

Prøver å bidra med å skape glede i hverdagene dine Yolo - håper jeg lykkes med det ! Balanse er en kunst - og jeg er nok ingen champion. På den annen side tippet jeg feks rimelig bra med en nedgang på 2% i Oslo markedet siste måned og har tidligere tippet markedet i Oslo ned 3-5% på et års sikt. Men er ikke like sikker lenger - tror markedet blir bedre enn det jeg trodde tidligere. Hvis du spør meg om mitt markedssyn 4-5 år frem i tid tror jeg heller på en oppgang på + 25% på Grünerløkka i perioden enn 0......Men sikker på noe som helst i denne verden er jeg ikke. Annet enn eget forfall over tid (smil). Håper noen andre verdsetter mine innlegg noe mer. Ellers har jeg ingen "kontrakter" - annet enn leiekontrakter som jeg tror vil gi meg en god løpende inntjening. Også i fremtiden. God dag ønskes deg !
Redigert 01.11.2018 kl 11:16 Du må logge inn for å svare

Etter å ha lest den artikkelen nøyere (note to self før man kommenterer i fremtiden), så sier hun 4-5 år hvis man skal være __sikker__ på å unngå tap. Der kan jeg være enig. Hvis vi Italia går ut av eurosonen, eller hvis vi får finanskrise i USA og/eller Kina, hvis vi får kollaps i krona (lite sannsynlig, men hvem vet), hvis inflasjonen øker pga. handelskrig, hvis vi får en bankkrise i Norge (lite sannsynlig det og), og hvis vi får full utnyttelse av igangsettingstillatelsene mellom 2015 og 2017, og befolkningsstagnasjon, ja da kan det ta 6 år før man kan tjene en krone. Det er jo bare å se på markedet i Kristiansand og Stavanger som har vært flatt siden 2012.
Redigert 01.11.2018 kl 11:02 Du må logge inn for å svare

Arbeidsledighet og renter styrer i all hovedsak utviklingen i boligmarkedet. Renter har vært i nedadgående syklus i 30 år og er nå på oppadgående syklus. Renter er også på 5000 års low. Arbeidsledigheten er tilnærmet null og er også i oppadgående syklus. Med dobbelt så høy belåningsgrad nå ift under finanskrisen 2008 (finanskrisen utløst av for mye gjeld) så er nok 10-12 år med nedadgående boligpriser høyst sannsynlig

Man kan også legge til demografi i befolkningen hvor de eldre i befolkningen øker framover pga store barnekull i etterkrigstiden. Disse vil ikke skape kjøpepress, snarere tvert imot. Finansieringen av pensjoner vil også øke boligbeskatningen ol
noprofit
03.11.2018 kl 22:54 2657

Bullnisse
Med andre ord du skal selge huset / leiligheten og leie de neste 10 årene!!!

Kenevil
04.11.2018 kl 00:13 2604

Frem til at jeg ser et regnestykke hvor de setter opp det å eie bolig vs det å leie bolig ved siden av hverandre, har jeg liten tro på at det vil lønne seg å leie istedenfor å eie.
Det er 100% sikkert at man taper på å leie, spørsmålet er bare om man kan tape enda mer på å eie.
sondresb
04.11.2018 kl 23:02 2316

Alternativkostnaden ved å bo i telt er for de fleste relativt høy.
15.01.2019 kl 21:18 7

Innlegget er slettet

Har du en leilighet i oslo til 5 millioner, og 4,25 millioner i lån på den, til 2,5% i boligrente:
106k i renteutgifter
25k strøm(?)
15k Kommunale avgifter
5k forsikringer
Fellesutgifter i borettslag/sameier?
Eiendomsskatt?

Det blir for 150k i året, minst, FØR vedlikeholdsrisiko og kapitalrisiko.
I oslo for tiden ligger gjerne utleieyielden på rundt 4% har jeg lest, så la oss si det koster deg 200k i året, med tilnærmet null risiko, å leie den samme leiligheten.
pengex
15.01.2019 kl 23:20 1367

Da er jo saken klar.
50k i overskudd dersom du leier ut til den summen.
Det er ikke dårlig pluss betjening av ett lån på 5 miller.
Å leie bolig er cash rett ut av vinduet uansett hvordan du vrir på det.

Med mindre
*boligen også krever noe vedlikehold med jevne mellomrom. Et bad til 200k avskrives på 20 år for eksempel.
*boligen faller 1% i verdi hvert år de årene du leier.

Som Paneldata skriver har du også vedlikeholdsutgifter så regner man kun utgifter pr år eller måned så vil det trolig svare seg å leie til samme standard, man slipper i tillegg all risiko ved et eventuellt boligprisfall.
Men det er et stort men...leier man i årevis eier man ingenting til slutt, og man går glipp av en mulig prisstiging.

Greit å være i leiemarkedet når man er ung men det er nok ikke like morsomt når man kommer opp i årene.

Jeg nevner vedlikehold i innlegget mitt:)
Samme gjelder forøvrig økt rentebane, som er enda en risiko.

Nei, det har nok sjeldent i norges historie vært smartere å leie fremfor å eie enn idag; det merker man på snakkingen om at ALLE bør spare i egen bolig.
pengex
16.01.2019 kl 08:10 1169

Ett bad på 200k nyoppusset. Når så du en 2000 mod leil/hus med nyoppusset bad sist til salgs

Snakkingen om at alle må spare i bolig har foregått så lenge jeg kan huske. Husk også at inflasjonen spiser opp av boliglånet ditt,og den spiser også opp av sparepenger man eventuellt legger opp fordi man er så smart at man leier:). Om man tror boligprisene skal ned så er det fornuftig å leie men en eller annen gang bør man kjøpe, jeg ville ikke ventet om jeg fant noe jeg likte å skulle bo der en stund. 5 års perspektiv er bra.

Sparepenger investerer man i utleieboliger, aksjer osv ;)
Å eie boligen man bor i selv er den største forpliktelsen/risikoen man tar som privatperson. Spesielt på rekordlavt rentenivå, slutten av økonomisk sykel, og nesten nullvekst i befolkning.

Sier jeg, som har 85% av formuen i eiendom.

Om boligeierskap er klokt i lengden, er et helt annet spørsmål enn om det er lurt å kjøpe akkurat nå. Jeg heller mot at boligkjøp er litt mer lønnsomt om et år eller to.
Redigert 16.01.2019 kl 20:50 Du må logge inn for å svare
børst
16.01.2019 kl 20:55 895

Personer som tilhører øvre middelklasse og oppover dauer, og erstattes med analfabeter fra feilede stater, som lever på ulike støtteordninger fra staten. Så på et aller annet tidspunkt i en ikke så fjern framtid, vil det komme et betydelig fall i boligprisene, med mindre Staten går "all-in" i boligmarkedet og kjøper staselige eneboliger til fødeteltene fra Somalia og deres 8-12 unger.
Redigert 16.01.2019 kl 20:56 Du må logge inn for å svare