"Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo"

highlander
BOLIG
03.08.2017 kl 23:39
5992

Dette er en arkivert tråd!
Et konkret salgsobjekt:

[har etter salget tatt bort lenken til annonsen av hensyn til kjøper]

Fakta til nå:

Desidert billigste 4-roms i Gamle Oslo for øyeblikket. Leiligheten har i tillegg utsikt, nytt bad, nytt kjøkken, nytt gulv m.m.

Verdivurdering da markedet var på topp i februar: 4,2 millioner + fellesgjeld 465 k

Prisantydning før første visningsrunde (31.07. + 01.08.): 3,9 millioner

Resultat etter første visningsrunde: 4 navn på interessentlisen. Bud på 3,5 millioner. Bud ikke akseptert.

Andre visningsrunde (06.08. + 07.08.) med ny prisantydning: 3,7 millioner

Resultat etter andre visningsrunde: 7 nye navn på interessentlisten. Bud på 3.525.000 kr. Bud ikke akspeptert.

Neste visningsrunde blir førstkommende helg (12.08 + 13.08.) med ny prisantydning: 3,6 millioner

(beklager repetisjon for enkelte her, men da infoen har forsvunnet langt bak i "gamle" tråder, oppsummerer jeg for oversiktens skyld)

*) edit = ajour med oppdatert info/status pr. 08.08.

**) Ajourføring inkl. salg er sluttført i denne tråden: http://forum.hegnar.no/thread.asp?id=2427333
Redigert 22.03.2018 kl 23:39 Arkivert
highlander
04.08.2017 kl 00:03
3747

Min foreløpige konklusjon etter første visningsrunde:

Boligmarkedet i Oslo er ikke overopphetet lenger, men ikke håpløst. Hyggelig for kjøpere at det inntil videre er slutt på ville budrunder og faktisk mulighet for å få kjøpt objekter under prisvurdering.
Arkivert
highlander
04.08.2017 kl 09:54
3632

Har i tillegg til å redusere prisen før neste visningsrunde fått tatt nye og bedre interiørbilder. Skal leiligheten bli solgt, må man jo få folk på visning...
Arkivert
Egri
04.08.2017 kl 10:01
3619

Du er på kjøpern skjønner jeg! :-)
Blir spennende å høre hva du får den for...
Arkivert
Marximat
04.08.2017 kl 10:17
3630

Egri: Highlander har holdt forumet løpende oppdatert om denne salgsprosessen siden før første visning.

Han/hun er neppe "på kjøper'n" - i alle fall ikke av denne leiligheten.
Arkivert
highlander
04.08.2017 kl 11:32
3566

Re. Egri

Korrekt det som Marximat sier. Jeg holder visninger ("selgboligselv"-pakke) da min sønn skal selge denne leiligheten pga at han skal studere og har fått hybelleilighet på studiestedet - og "flagger" hva som skjer som et slags barometer på det utfordrende boligmarkedet for selgere i Oslo.

Har dog en tilføyelse: Vedkommende som bøy 3,5 mill. på tirsdag ville ha leiligheten og var villig til å strekke seg til 3,7 mil. som er juniors "minstepris", men banken til budgiver sa nei.

Det fremstår dermed som åpenbart at det er den nye "boliglånsforskriften" som er hovedårsaken til at boligprisene faller tilbake...
Redigert 04.08.2017 kl 11:35 Arkivert
fattigstakkar
04.08.2017 kl 11:52
3538

I mars 2016 solgte jeg en fireroms 71 kvm på Tøyen for 3440, oppussingsobjekt.
Arkivert
kaxet
04.08.2017 kl 11:57
3520

Skjønner godt at denne ikke er lettsolgt. Ser ut som en utleiemaskin og ikke et sted man vil bo selv da leiligheten stort sett består av en lang gang med soverom.

Når man da må bo der et år selv før man kan leie ut skremmer man jo bort alle utleiere.
Arkivert
fattigstakkar
04.08.2017 kl 12:03
3521

Leiligheten til Highlander er ypperlig som kollektiv for en som skal bo i ett av rommene selv. Det tror jeg vi kommer til å se mer av framover. En student med foreldre som kan gi lån, kjøper leilighet og leier ut til to kamerater. God løsning for alle tre. Med 12000 i månedlige leieinntekter her hadde eieren bodd gratis selv.
Arkivert
Marximat
04.08.2017 kl 12:14
3550

Fattigstakkar: I ditt tilfelle må leieinntektene beskattes... :-)
Arkivert
fattigstakkar
04.08.2017 kl 13:19
3468

Marixmat,
Riktig det (selv om jeg tror mange lar være og kommer unna med det). Der jeg har leid ut i mange år og når bor selv, ble en identisk femroms som jeg har kjøpt av en mor hvor datteren og hennes venninner skulle bo. I dette tilfellet var det enda mer over grensen til lovlig skattefritt utleie. Aner ikke om vedkommende skattet selvfølgelig. Skal man holde seg på rett side av loven og samtidig være økonomisk fornuftig, er nok en treroms hvor man leier ut et stort rom for 7500 en bedre løsning.
Arkivert
olebum
04.08.2017 kl 15:02
3422

De som la inn budet har da sannsynligvis en samlet inntekt på 800k. Det problemet jeg ser er at du da avskriver fryktelig mange. Du ser etter noen med total inntekt på 900-1.1m.

Kommer man over dette vil de kanskje se mot andre områder.

Stort sett kan man avskrive alle som lever av 1 inntekt.

Det er vel grunnen til at det ikke dukker opp så mange på visning.
Arkivert
fattigstakkar
04.08.2017 kl 15:07
3415

Det stemmer nok at visse områder og visse typer leiligheter blir mer skadelidende enn andre av forskriften.
Arkivert
olebum
04.08.2017 kl 15:59
3380

Denne blokken burde i utgangspunktet være populær for innvandrere. Den sokner til Vålerenga skole som gjør det veldig bra på nasjonale prøver og har over 50% etnisk norske elever.

Ville tatt med det i infoen :)

Bedre for kidsa å bo litt trangt her og ende opp i QED gjengen istedet for b-gjengen.
Arkivert
Onkel_S
04.08.2017 kl 16:20
3346

Olebum,
800k i inntekt ville gitt et finansieringsbevis på godt over 4 millioner. De må ha egenkapital på min 15%. Så deres inntekt er nok nærmere 675-700k dvs to lave inntekter
Redigert 04.08.2017 kl 16:27 Arkivert
highlander
05.08.2017 kl 18:34
3191

Re. Onkel_S

Budgiveren var sannsynligvis enslig - det stod i hvert fall kun ett navn på budskjemaet, og siden bare én inntekt ble lagt til grunn for lånebeviset, tror jeg den må ha vært rimelig grei. :)
Arkivert
highlander
05.08.2017 kl 23:58
3081

Mens mange medier baisser boligmarkedet for harde livet, fins det noen edruelige og gode analyser, som denne:

http://www.hegnar.no/Nyheter/Eiendom/2017/08/OEkonom-tror-ikke-dette-er-starten-paa-et-krakk

– Trolig vil prisene i Oslo fortsette noe nedover i månedene som kommer. Vi tror likevel ikke dette er starten på et krakk i boligmarkedet, skriver makroøkonom Jeanette Strøm Fjære i DNB Markets i fredagens morgenrapport, ifølge DN lørdag.

Til det mener hun de fundamentale driverne er for sterke, og trekker frem tre hovedårsaker til at bunnen ikke går ut av markedet:

* Utsikter til lavere arbeidsledighet.
* God inntektsvekst.
* Fortsatt lave renter.

Strøm Fjære peker likevel på et usikkerhetsmoment:

– Men den høye boligbyggingen indikerer et økt tilbud av boliger fremover som kan tynge prisutviklingen. Hvor stor den innstrammende effekten av boliglånsforskriften har vært og vil være fremover er også usikker, skriver Strøm Fjære.
Redigert 06.08.2017 kl 00:00 Arkivert
paneldata
06.08.2017 kl 00:02
3064

remt,
God inntektsvekst???
Arkivert
highlander
06.08.2017 kl 00:02
3075

Nettopp større tilbud enn etterspørsel for øyeblikket er det som sammen med boliglånsforskriften har medført denne korreksjonen i boligprisene, som altså bør innebære en god kjøpsmulighet.

I flere tilfeller - som dette - er det altså billigere å eie enn å leie.

Oppnår ikke junior sin minstepris på 3,7 millioner kr kommer han til å leie ut istedenfor å selge. Han har nemlig oppfylt boplikten - og utleie for eksempelvis 18.000 kr pr mnd (snitt 6.000 kr pr rom) vil gi en veldig hyggelig yield.
Arkivert
Onkel_S
06.08.2017 kl 00:09
3051

I forhold til et bud på 3,5 gir 18k pr måned en bruttoyield på 6,15% og nettoyield på ca 4,6%. Det er ganske bra for Oslo det.

I fht 3,7 millioner stadig pene 5,85% brutto og 4,3% netto.
Redigert 06.08.2017 kl 00:10 Arkivert
Botafogo
06.08.2017 kl 02:57
3015

rawbacket om man leier ut er gevinstbeskatning ved fremtidig salg
Arkivert
highlander
06.08.2017 kl 11:54
2880

Re. Botafogo

Man har jo alltids muligheten å bo i leiligheten selv minimum 12 måneder i løpet av siste 24 måneder før et salg. Da er ikke gevinsten skattepliktig.

Skulle boligmarkedet mot formodning falle videre fra kjøps- til salgstidspunktet, vil man få fradrag for tapet. Det ville man ikke fått om man hadde bodd i boligen selv mer enn 12 måneder før salget.

Får man det samme når man selger som når man har kjøpt, har man i mellomtiden fått vesentlig bedre yield/rente på pengene enn man ville fått i banken, pluss at man har spart formuesskatt, ved at ligningsverdien, selv for sekundærboliger, er vesentlig lavere enn reell verdi for boligen.
Arkivert
Slettet
06.08.2017 kl 12:37
2835

Tror det vil være lurt å style den bedre. Koseligere og søtere. Nå ser det nesten ut som den er forlatt og oppgitt. Leiligheter skal smile til deg med et lite blunk.

Edit

Bilder, blomster, boller, litt vin og levende lys så blir den bra.
Redigert 06.08.2017 kl 12:39 Arkivert
highlander
06.08.2017 kl 16:04
2758

Re. SuperSpinal

Takk for tipset, men vi har bevisst latt vær med å henge opp bilder, gardiner etc her for ikke å lage hull i de nyoppussede veggene. Hva angår "stæsj" for øvrig har folk så forskjellig smak at vi ikke legger føringer på det.

Regner med at interessentene klarer å "style" leiligheten i sitt hode og møblere den med sine ting. Eldre, slitne leiligheter har mer behov for "styling" enn en som er gjennomført nyoppusset og strøken. Fokuset bør være på hva leiligheten faktisk inneholder og potensialet i den - og ikke mer eller mindre hva som er plassert av tilfeldig "stæsj" på visning...
Arkivert
highlander
06.08.2017 kl 20:31
2690

Oppdatering vedrørende
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=100848915

I dag var det 5 interessenter innom på visningen. Årsaken er trolig kombinasjonen prisreduksjon + bedre interiørbilder i forhold til den første visningsrunden, da det kun kom 4 interessenter i løpet av 2 dager.

Det gjenstår en visning i morgen kveld, og så kommer det forhåpentligvis noen anstendige bud på tirsdag. :)
Arkivert
paaskudd
06.08.2017 kl 21:11
2640

Spennende,

Ser ut som tiltakene du har gjort har økt interessen ganske bra.

Lykke til med forhåpentligvis budrunde tirsdag :-)
Arkivert
highlander
06.08.2017 kl 22:13
2613

Re. paaskudd

Takk skal du ha. :)

Det blir neppe noen heftig budrunde i dagens marked, selv om vi håper på det, men vi er fornøyd med et bud på den reduserte prisantydningen.
Arkivert
highlander
07.08.2017 kl 21:13
2504

Kun 2 innom på kveldens visning i regnværet i Oslo.

Dermed totalt 7 personer på interessentlisten etter denne visningsrunden.

Vi håper på et anstendig bud i morgen. Tvi, tvi...
Arkivert
kator
07.08.2017 kl 21:19
2493

Blir spennende å høre, lykke til imorgen !
Arkivert
paneldata
07.08.2017 kl 21:36
2481

ykke til
Arkivert
highlander
07.08.2017 kl 21:54
2466

akk skal dere ha. :
Arkivert
fattigstakkar
07.08.2017 kl 22:50
2418

ykke til
Arkivert
Onkel_S
07.08.2017 kl 23:05
2406

Lykke til herfra også.
Og morsomt å få følge med i real-time, så takk for initiativet.
Arkivert
Botafogo
08.08.2017 kl 00:07
2383

ykke til med salget i morgen
Arkivert
Marximat
08.08.2017 kl 08:39
2297

Highlander: Takk for at du gir oss innsyn i (et lite hjørne av) markedet RT - og lykke til! :-)
Arkivert
highlander
08.08.2017 kl 12:22
2233

Tusen takk skal dere ha. :)

Det går fortsatt trått, men en oppdatering om hva som har skjedd og hva vi har besluttet i dag:

Vi mottok et bud stort kr 3.525.000. Budet ble ikke akseptert. Budgiver har (nok en gang!) ikke mulighet til å gå høyere pga den hersens boliglånsforskriften.

Det er sendt sms til interessentene med følgende ordlyd:

"Til orientering ble ikke budet på kr 3.525.000 akseptert.

Vi kan imidlertid akseptere et bud på kr 3.600.000 innen kl 16 i dag. Om slikt bud ikke mottas vil det bli en ny visningsrunde der prisen reduseres til kr 3.600.000."

Neste helg antas å bli en veldig hektisk visningshelg mange nye objekter ute på markedet (skjønt ingen konkurrerer med oss på pris) men det viktigste av alt er at de aller fleste potensielle kjøperne er tilbake fra ferie.
Arkivert
paaskudd
08.08.2017 kl 12:29
2215

Highlander

Vil det ikke være mer gunstig å leie ut denne kontra å selge den for 3.6?

Vil si det er en ganske perfekt utleieleilighet - som kan spe på inntekten i fremtiden.



Arkivert
paaskudd
08.08.2017 kl 12:31
2200

Forøvrig trist at boliglånsforskriften skal ødelegge et fritt og selvregulerende boligmarked.

Skal nok mye til for at denne forskriften ikke er borte om 10 MND.

Arkivert
highlander
08.08.2017 kl 12:33
2202

Re. paaskudd

Vi har vurdert utleie, og kommer nok til å gjøre det om ikke 3,6 millioner kr oppnås.

Det er min sønns beslutning, og ettersom det er han som eier leiligheten er det han som har mest å si. :)
Arkivert
MH77
08.08.2017 kl 13:49
2180

Hvor mye tror dere man kan leie leiligheten ut for?

Det er vel viktig å ta en slik avgjørelse raskt, for studentene kommer jo nå.
Redigert 08.08.2017 kl 13:50 Arkivert
petterpan2
08.08.2017 kl 15:02
2138

Arkivert
CommodoreA
08.08.2017 kl 15:54
2089

aaskudd: Boligmarkedet i Oslo, fritt og selvregulerende??
Arkivert
highlander
08.08.2017 kl 16:14
2072

Da blir det ny visningsrunde til helgen - og prisantydningen er nå redusert til latterlig lave 3,6 mill. (+ fellesgjeld ca 465 k).

- det er 600.000 kr lavere pris enn det man kunne oppnådd for ca. et halvt år siden! Så under det går vi ikke. Punktum finale.

Leiligheten oppnår lett kr 18.000 pr. mnd. i dagens heftige utleiemarked i Oslo - og blir den ikke solgt etter visninger til helgen, SKAL den leies ut.

Ironisk nok er det mye billigere å eie denne boligen (drøye 13.000 kr. pr. mnd.) enn det vil være å leie den.
Arkivert
Vista
08.08.2017 kl 16:22
2058

Arkivert
Hassan77
08.08.2017 kl 18:53
1966

Highlander,

Jeg ville droppet hele visningsrunden og leid den ut om jeg var poden din. Siden han ikke trenger EK til kjøp av ny bolig så er utleie den klart beste løsningen slik jeg ser det. Ut ifra bildene og plantegningene ser det ut som det også vil være en enkel sak å smelle opp 2 lettvegger i stua slik at det blir 4 soverom. Det fjerde soverommet vil da få egen balkong. Det minste soverommet bør få Walk In closet alene. Uten at jeg kjenner området veldig godt så vil jeg anta det kan oppnås ca 6500,- for soverom 1&2. Ca 6000,- for soverom 3, 7500-8000 for soverom 4. 27000,- pr måned er gode inntekter for en student. Selvfølgelig litt administrasjon ved utleie, men om du har muligheten til å ta hånd om det, er det nok den beste løsningen.
Arkivert
petterpan2
08.08.2017 kl 19:30
1923

Det viktigste bildet i annonsen er for mange plantegningen.. tror ikke det en rask blyant-tegning er noe sjakktrekk der.

Hvis du ikke er dreven i CAD kan du jo betale noen på fiverr 5 dollar for jobben.

https://www.fiverr.com/search/gigs?utf8=%E2%9C%93&source=top-bar&locale=en&search_in=everywhere&query=floorplan
Arkivert
Onkel_S
08.08.2017 kl 20:48
1896

Selvom det pirrer min uroniske sans om låneforskriften skulle føre til at denne leiligheten blir en sekundærbolig - fordi en primærboligkjøper ikke får finansiering - vil jeg likevel komme med et alternativt forslag:

Hvad med å foreslå budgiver følgende:
Han leier ut et soverom. Det bør gi ham 300k i ekstra lån.
Dere kunne f eks ta i mot et bud på 3,760 mot å leie et rom for det kommende skoleåret for 6k pr måned. (Ingen tvinger dere til å faktisk bruke rommet...).
Når først finansieringen er i boks og han har bodd der et år og nedbetaler gjelden slik han skal (eller hun) kan han høyst sannsynlig la være med å leie ut videre uten at banken har noe å si på det. Å beholde en allerede gitt finansiering er mye enklere enn å fåen ny / høyere.
Redigert 08.08.2017 kl 20:57 Arkivert
paaskudd
08.08.2017 kl 21:45
1827

Kjempeforslag fra Hassan.

Hadde jeg vært deg hadde jeg prøvd å overtale sønnen til det.

om 3 år når han er ferdig på skolen får han garantert mer enn 3.6 for denne.

I tillegg har han ratt tjent inn en pen slump penger hver bidige MND som student :)

Arkivert
MH77
08.08.2017 kl 22:04
1808

Jeg er langt på vei enig med Hassan77 om å lage soverom i stuen og satse på utleie. Det er store kostnader forbundet med kjøp og salg, og når markedet først har falt såpass mye kan det være greit å holde på den.
Redigert 08.08.2017 kl 22:05 Arkivert
DavidM
08.08.2017 kl 22:19
1776

I forhold til dagens utlånspraksis er det nok en god del som fint vil kunne betjene høyere lån enn det man får tilsagn til, selv når man tar hensyn til eventuelle rentehevninger.

Lykke til med visning og salg, Highlander!
Bra lesning på denne tråden.
Arkivert
highlander
09.08.2017 kl 12:00
1694

Re. Hassan77

Takk for innspill. Ombygging til 5-roms blir litt drøyt og nærmest klaustrofobisk. Hadde sikkert vært mulig, dog, og noen desperate studenter hadde nok flyttet inn, men jeg ser for meg misfornøyde leieboere og gjennomtrekk, og det tar det i tilfelle tid å administrere.

Jeg tror utleie til en seriøs familie eller et vennekollektiv slik leiligheten fremstår i dag er bedre og gir en mer stabil inntekt. Slitasjen blir mindre, og det blir mindre å administrere + at ytterligere ombygging/oppussing ikke er nødvendig i en eventuell neste salgsrunde om noen år.
Arkivert
Arkivert Til toppen