Tilbake til: Eiendom
Innlegg av: paneldata (11.10.17 11:26 ), lest 1219 ganger

«Eiendomsmeglere frykter ny prisstigning»

http://www.tv2.no/nyheter/9419194/

De eiendomsmeglerne, de eiendomsmeglerne.
Innlegg av: Onkel_S (11.10.17 11:57 ), lest 785 ganger

RE^1: «Eiendomsmeglere frykter ny prisstigning»

Og dessverre har dem all mulig grunn til å "frykte" dette.
Boligbyggingen er notorisk på etterskudd i fht etterspørselen.
Etterspørselen etter ny bolig stiger når prisene er attraktive i fht bruktboliger. Dvs
1. først øker bruktboligprisen,
2. så øker etterspørselen etter nyboliger -
3. så øker salget av nyboliger -
4. så øker byggingen og prisen på nye boliger -
5. så øker ferdigstillelsen.

Dette er en langsom prosess fra pkt 1 til 5 kan det gå 2-3 år og til pkt 5 er fullbyrdet (alle nye boliger som ble initiert gjennom pkt 1 er ferdigstillede) kan det enkelt gå 5 år. Så det er ikke utenkelig at i løpet av denne tiden vil etterspørselen gå ned. Enten som følge av at det bygges mye og/eller som følge av at nyboligprisene atter er kommet så langt over bruktboligprisene at nyboliger ikke er like etterspurte (uansett om det er som primær- eller sekundærboliger, forresten).

Så det er sett før (jvf. 2007-10) først boligbygging tar seg opp og medfører at et svakt marked etterpå (da pga renteøking - nå mer pga at bruktprisene fikk innpriset et rimelig rentenivå i fht det reelle) blir enda svakere fordi markedet samtidig "flommer over" med nybygg.

Altså kan vi fortsette rekken med
6. så faller etterspørslen etter (ytterligere) nybygg -
7. så trekkes prosjekter som ikke er satt igang og andre nyprosjekter skrinlegges
8. så faller tilbudet av nybygg og dermed boliger generelt

Og fallende tilbud gir risiko for økte priser.
Så meglerne har noe å ha frykten i. Både logisk og historisk er frykten berettiget.

(på samme måte som hvis de for to år siden hadde frykjtet prisfall som følge av for mye ferdigstillelse av nybygg om 2-3 år...)
Innlegg av: paneldata (11.10.17 12:14 ), lest 763 ganger

RE^1: «Eiendomsmeglere frykter ny prisstigning»

Jeg er litt usikker på hvor i hvilken grad uttalelsen er like gjennomtenkt som ditt resonnement.

Som vanlig har du rett i din beskrivelse av treghet i og svingninger i nyboligprisen. Men at meglerne plages av frykt for dette er likevel underlig synes jeg.

Ellers, så er det fullt mulig å planlegge bygging og ha prosjekter klare, som man skyver litt på, altså ikke skrinlegger.

Jeg er blant dem som tror marginene er såpass gode i bransjen at de kan sette ned prisene en god del og få salgene i gang igjen.
Innlegg av: Eiendomsm 008 (11.10.17 12:34 ), lest 716 ganger

RE^1: «Eiendomsmeglere frykter ny prisstigning»

Jeg kaster snart opp av denne Grete W M.
Innlegg av: ZaloUltra (11.10.17 12:37 ), lest 715 ganger

RE^1: «Eiendomsmeglere frykter ny prisstigning»

hva annet kan de si? de lever jo best av prisbobler som vokser

"Eiendomsmeglere trøster seg selv med subjektiv argumentasjon om egen "frykt for høyere provisjonsinntekt" i håp om å bremse boligprisfallet og tilhørende fall i deres egen inntekt"

Innlegg av: Tool (11.10.17 12:49 ), lest 701 ganger

RE^1: «Eiendomsmeglere frykter ny prisstigning»

Jasså, de frykter en ny stigning?
Har de ikke tenkt på at befolkningsveksten sett bort fra midlertidig innvandring er synkende, og at boligmassen som bygges er tilpasset en midlertidig situasjon?

Men, hvor skulle pengene komme fra da folk ikke tjener det boligene skal koste?

Er det slik at når bankene igjen kan låne ut som gale høns så skal pyramiden vokse?

Innlegg av: fattigstakkar (11.10.17 13:01 ), lest 686 ganger

RE^1: «Eiendomsmeglere frykter ny prisstigning»

Tool,
BefolkningsVEKSTEN avtar. Befolkningsstørrelsen avtar ikke. Og flere mennesker trenger flere boliger.

Du mener tilsynelatende at det den gamle tommelfingerregelen hos bankene om 2,5 ganger inntekt burde fortsette å være retningsgivende for evig tid, uavhengig av hva rentenivået ligger på. Har du prøvd å forestille deg hvordan boligmarkedet i Oslo ville sett ut med et tak på 2,5 ganger inntekt med lånerente på 2%?
Innlegg av: Tool (11.10.17 13:08 ), lest 662 ganger

RE^1: «Eiendomsmeglere frykter ny prisstigning»

Det er ikke særlig vanskelig å forestille seg nei.
Mener du det hadde vært en dårlig ting at folk betaler det de faktisk tjener og kan betjene for en bolig?

Men det er nå slik at bankene har et stort ansvar, og 5 ganger inntekt er historisk ren galskap. Så kanskje en mellomting burde funke.

Finanskrisen ble utløst av akkurat det samme, hodeløse utlån langt over betjeningsevne. Og ja, jeg vet at man KAN betjene store lån med dagens renter, men alt er basert på det.

Hadde bankene holdt seg til det skulle gjøre hadde ikke dette vært et problem. Kan love deg at regelen om å legge inn høyere rente ikke er gjort i alle disse 5 ganger inntekt lånene. Det er en umulighet.



Innlegg av: fattigstakkar (11.10.17 13:12 ), lest 667 ganger
Endret: 11.10.17 13:32

RE^1: «Eiendomsmeglere frykter ny prisstigning»

Tool,
Men du synes ikke rentenivået bør påvirke hvor mye banken får lov til / ønsker å låne ut?

Du sier :
"Mener du det hadde vært en dårlig ting at folk betaler det de faktisk tjener og kan betjene for en bolig?"

Det du spør om er to vidt forskjellige ting. At de betaler det de faktisk tjener må jo bety at de klarer å finansiere boligen uten lån. Hva de kan betjene er jo noe helt annet, og i dag kan de fleste fint betjene et lån til 7 ganger inntekt. Grunnen til at det er en begrensning på 5 ganger er ikke betjeningsevnen i dag, men faren for at de ikke har betjeningsevnen om renta stiger mye. Faktis er det jo et krav om at låntaker skal tåle 5% høyere rente, så når man kan betjene et lån til 7% rente, har man jo ekstremt god betjeningsevne på 2% rente. Så egentlig er det heller ikke primært frykten for manglende betjeningsevne ved en renteoppgang som er grunnen til 5-ganger-regelen, men frykten for at den samlede gjelden i samfunnet blir for høy.

Så hva mener du egentlig? Er det betjeningsevnen til lånet som skal styre eller at man har kontanter til å kjøpe uten lån?

Det vi har i dag er en rasjonering av kreditt, som antakelig er nødvendig fordi renta har blitt så lav.


Innlegg av: Bankerått (11.10.17 17:28 ), lest 528 ganger

RE^1: «Eiendomsmeglere frykter ny prisstigning»

Nå må jeg nesten være litt eplekjekk her. Er det noen av dere krakknisser og haussere som i det hele tatt har lest hele artikkelen? Som ikke var så lang, engang.

"– Det jeg er redd for er at vi kommer i en situasjon hvor utbyggerne utsetter en del av byggingen sin, og at vi da, kanskje tre år frem i tid, vil vi få for lite boliger med tanke på etterspørsel. Da får vi en rekyl i prisen igjen", sier Grethe W. Meier.

Jeg er ikke superfan av Meier, men hun er jo helt klart inne på noe. Å spå 36 måneder fram i tid - oktober 2020, ER veldig vanskelig. Det kan helt klart oppstå en situasjon med at netto folkevekst tar seg opp og at igangsettingen i 2018 blir for lav, som vil gi en rekyl i 2020.

Det høyere enn snittet-tallet på ferdigstillelsene i 2017, 2018 og 2019 er et faktum. Folketilveksten i 2017 blir nok ganske lavt. Tall for 3. kvartal kommer 17. november. Folketilvekst 2018, 2019 og ikke minst 2020 er jo et gigantisk spørsmålstegn. Jeg har lurt mye på det selv, hvor blir sentraliseringseffekten størst? Blir det noen sentralisering? Blir det noen innvandring?
Innlegg av: paneldata (11.10.17 19:34 ), lest 449 ganger

RE^1: «Eiendomsmeglere frykter ny prisstigning»

Folkevandring mellom land og flytting internt i land er kjempevanskelig å beregne med god presisjon.

Her er et par elementer om ARBEIDSinnvandring

Trekker opp netto arbeidsinnvandring til Norge:
*vekst og mange ledige jobber her og tilsvarende dårlige tider i fraflyttingslandet.
*høy kronekurs/ høye lønninger målt i EUR
*strengere innvandringspolitikk hos våre naboland(brexit mm).

Kanskje med unntak av BREXIT, som kan ha noe å si, siden mange polakker tidligere reiste dit, så taler mange faktorer for mye lavere arbeidsinnvandring framover.

Det er både nødvendig og fornuftig å redusere byggeaktiviteten tror jeg.
Innlegg av: Eiendomsm 008 (12.10.17 01:37 ), lest 329 ganger

RE^1: «Eiendomsmeglere frykter ny prisstigning»

PS Eiendomsmeglerne lever av omsetning ikke prisstigning.

PS 2
Grete W M er heldigvis ikke eiendomsmegler, men hun spår om alt mulig hele tiden, og da blir det bare støy.
Innlegg av: YOLOptimist (12.10.17 08:11 ), lest 272 ganger

RE^1: «Eiendomsmeglere frykter ny prisstigning»

Innvandring for å holde økonomien i gang er som å pisse i buksa for å holde seg varm. Eller kjøpe flatskjerm med sms-lån. Fint i starten, men så
Innlegg av: FullFestInvest (12.10.17 08:20 ), lest 264 ganger

RE^1: «Eiendomsmeglere frykter ny prisstigning»

Situasjonen hun beskriver kan oppstå - men neppe før rundt tidligst 2021, tidligst, og da fra et mye lavere prisnivå enn i dag.

Fram til midtveis i 2019 og antageligvis en god del lengre, om ikke boligbyggingen stuper i går, vil tilbudssiden øke om det ikke skjer noe med folkeveksten.

Den store tilbudssiden vi ser i dag er knapt nok begynnelsen - ikke toppen. Fra og med februar 2018 kommer ferdistillelsene virkelig til å komme igang.

Meyer frykter en situasjon som ligger langt, langt fram i tid...
Innlegg av: Bankerått (12.10.17 17:05 ), lest 203 ganger

RE^1: «Eiendomsmeglere frykter ny prisstigning»

SSB tar alltid feil i sine fremskrivinger, så jeg vet ikke hva jeg skal tro.

Det eneste jeg er sikker på at det blir ikke slik SSB spår. Enten blir den mye høyere eller mye lavere.
Innlegg av: fattigstakkar (13.10.17 11:42 ), lest 135 ganger
Endret: 13.10.17 11:48

RE^1: «Eiendomsmeglere frykter ny prisstigning»

Tool,
Du svarte aldri på hvordan du tror boligmarkedet hadde sett ut om gamle tommelfingerregler for hvor mye man kan låne i forhold til inntekt ble beholdt tross kraftig rentefall.

Da jeg lånte første gang var 2,5 ganger inntekt det vanlige. Har inntrykk av at noe sånt er det du skulle ønske det fortsatt var?

En vanlig enslig kjøper kunne da lånt 1 - 1,5 millioner, mens et par kunne lånt det dobbelte.

Mulig du tenker at prisene i Oslo da ville falt tilsvarende slik at det var mulig å kjøpe en vanlig bolig for en slik sum, men det kan jeg garantere deg at ikke ville skjedd. Prisene ville ganske sikkert falt betydelig, men ikke i nærheten av så mye at man kunne fått kjøpt en to-roms for ned mot en million.

Resultatet hadde i stedet blitt at profesjonelle investorer ville fått kjøpt med betydelig rabatt siden de nærmest fikk markedet for seg selv, og kunne leie ut til alle dem som ikke noen sinne vil ha mulighet til å kjøpe egen bolig.