Tilbake til: Eiendom
Innlegg av: Olav2 (20.09.17 12:03 ), lest 4487 ganger
Endret: 20.09.17 13:04

Thonsk kjøpesenterdød.

"Dead mall" eller dødt kjøpesenter er et nordamerikansk fenomen som mange frykter skal smitte over Atlanteren. En frykt som har vært der i mange år, men som i år har fått ny næring av det man i nordamerika kaller "the 2017 retail apocalyse". I 2017 har nordamerikanske butikker blitt nedlagte i flokk med enda en oppblomstrende kjøpesenterdød. Netthandelen får av mange hele skylden selv om nok mange netthandelsorienterte har fått med seg at det ikke er hele sannheten.

Det er 5 til 10 ganger så mange kvadratmetre kjøpesenter per innbygger i USA og 3,5 til 7 ganger så mange kvadratmetre kjøpesenter per innbygger i Canada enn det er i de store europeiske landene. Med England som det mest kjøpesenterutbygde og Tyskland minst.

Så lenge man har unngått å bygge for mye i Europa så blir man neppe smittet av den etterfølgende døden byggingen har skapt. Men, man kan jo drodle litt om hva hvis kjøpesenterdøden smitter over Atlanteren og opp til det kalde og kjøpesenterutbygde nord. Norge har flere kvadratmetre kjøpesentre per innbygger enn noe annet land i Europa. Dog ikke mere enn at USA har dobbelt så mange. At Norge har verdens beste klima for kjøpesenterdrift bør man kanskje glemme hvis man skal opprettholde troen på at Norge skal bli smittet fra over dammen.

Den norske kjøpesenterkongen Olav Thon har allerede erfaring med kjøpesenterdød provosert av bygging av for mange kvadratmetre. Lokalt har man bygget for mye kjøpesentre i Norge så da kan man skaffe seg kunnskaper om hvordan kjøpesenterkongen organiserer kjøpesenterbegravelse. Eller blir det jesusopplevelse med oppstandelse og himmelferd?
Innlegg av: Olav2 (20.09.17 12:05 ), lest 2804 ganger

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

Thon kjøpte det døende kjøpesenteret Åsane Storsenter i fjor av kjøpesenterduoen Nordea Liv og Steen & Strøm. Et stort kjøpesenter i Bergen med stor ledighet og krakk i omsetningen. Etableringen av det nybygde og mer moderne kjøpesenteret Horisont i nabolaget hadde tatt langt mer omsetning fra Åsane Storsenter enn sundt var for den fallende kjøpesenterstorheten. 2 milliarder betalte Thon for det døende senteret og mange trodde vel at han hadde blitt rar.
Innlegg av: Olav2 (20.09.17 12:32 ), lest 2771 ganger

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

Konvertering har blitt et kjent begrep i norsk eiendom etter at omgjøring av næringsarealer til bolig har blitt så populært at konverteringen har oversteget nybygging i bl.a. landets hovedstad. I Oslo konverterer man mere næringsareal til bolig enn man bygger næringsareal.

Konvertering virker å være oppfattet utelukkende som det man gjør når man omgjør næringsarealer til bolig. Konvertering av kjøpesenterareal virker å være et ukjent begrep for de fleste eiendomsinteresserte. Ihvertfall virker det som man ikke tenker på slikt. Ukjent til tross for at det vanligvis er langt billigere å konvertere kjøpesentre til annet enn butikkdrift enn det er å konvertere næring til bolig. Og til tross for at det er langt flere enn butikker som har fordel av å ligge i et temperert miljø sammen med andre næringsdrivende, med gode parkeringsmuligheter og nær offentlig kommunikasjon.

Kjøpesenterkongen vet selvfølgelig bedre enn de fleste hva en kjøpesenterbygningsmasse egner seg til. Egner seg til i tillegg til å være utelukkende engasjert i butikkdrift.

Kjøpesenterkongen har i Bergen beveget seg i retning innendørs sentrum. Det døende kjøpesenteret Åsane Storsenter har blitt noe helt annet enn bare handel. Det er blitt et tilnærmet fullverdig innendørs sentrumstilbud.
Innlegg av: Olav2 (20.09.17 12:50 ), lest 2756 ganger
Endret: 20.09.17 13:15

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

Siste nye leietaker inn i Åsane Storsenter er Volvat medisinske senter. Volvat åpner til nyttår et komplett medisinsk senter i Åsane Storsenter bestående av allmennleger, spesialister, psykologer, bedriftshelsetjeneste og legevakt. Et minisykehus i det tidligere døende kjøpesenteret.

http://aasanetidende.no/nyheter/2017/08/15/volvat-aapner-aasane-avdeling/

Allerede har kjøpesenterkongen fått følgende leietakere inn i kjøpesenteret som ikke er butikk eller servering:

-Arken Bingo
-Arna og Åsane kulturkontor
-Åsane bibliotek
-Bailine (kostholdsundervisning mv)
-Bergen tannlab
-Brun og blid
-E.T. Hårstudio
-Glimt øyeklinikk
-Kjeveortopedene i Arken
-Lakkbar negleekspressen (manikyr og pedikyr)
-Nikita (frisør)
-Ramm av Ramsvik frisør
-Think HairWear (frisør)
-Visit (frisør)
-Åsane tannlegesenter

-7 fjell entreprenør
-Arna og Åsane kulturkontor
-Bergen kommune - forvaltningsenhet
-Bergen kommune - hjemmesykepleien
-Bergen Taxi
-Dnb
-Dnb Eiendom
-Eiendomsmegler Vest
-Krogsveen
-Nav
-Sparebanken Vest
-Åsane tidene

En liste neppe noe kjøpesenter slår i sentrumsorientert mangfold. Det mangler vel kun et treningssenter.

http://www.aasanestorsenter.no/butikker-og-andre-virksomheter/
Innlegg av: Olav2 (20.09.17 13:26 ), lest 2689 ganger

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

Og nå skal det tidligere døende kjøpesenteret i Åsane utvikles videre. Oppstandelse har skjedd og himmelferd på gang.

"Åsane kommer nok til å bli delt inn i flere byggetrinn, men vi ser ikke bort fra at vi kan komme i gang med første byggetrinn allerede om et års tid, sier Hallerud.

Hva og hvordan vil han ikke si noe særlig om foreløpig, men det er snakk om å bygge Åsane Storsenter, som i dag i praksis består av to kjøpesenter, delt av en stor parkeringsplass, tettere på hverandre.

– Det er snakk om å bygge dem nærmere hverandre. I tillegg ser vi også på muligheten for å bygge boliger, sier Hallerud, som legger til at utviklingspotensialet i Åsane er stort.

– Vi snakker om 70.000 til 80.000 nye kvadratmeter, men her snakker vi i et tiårsperspektiv, sier Hallerud"

http://www.estatenyheter.no/2017/09/19/thon-senter-utvides-milliarder/
Innlegg av: Olav2 (20.09.17 13:41 ), lest 2669 ganger

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

I denne historien fra norske kjøpesentre bør det vel med at kjøpesenterkongens dyktighet i oppstandelse og himmelferd kan medføre død andre steder. Da Thon var i boks som kjøper av Åsane storsenter gikk det ikke lenge før de som utfordret Thon i form av byggingen av Horisont i nabolaget så skriften på veggen.

"Coop har kjøpt Horisont"

http://aasanetidende.no/nyheter/2017/01/03/coop-har-kjoept-horisont/

Coop har neppe gjort verdens beste investering der de må konkurrere med kongen. Selgerne av Horisont bør vel gratuleres.
Innlegg av: Ralib (20.09.17 13:41 ), lest 2658 ganger

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

Meget interessant. Jeg har sans for både Entra og OLT
Innlegg av: Olav2 (20.09.17 13:50 ), lest 2647 ganger

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

Rett skal være rett: De som bygde Horisont utfordret duoen Nordea og Steen & Strøm som den gang var eiere av Åsane Storsenter. De vant første runde for å stikke av så fort som bare f.. da kongen selv dukket opp som ny eier og konkurrent.
Innlegg av: Morten McDuck (20.09.17 21:58 ), lest 2557 ganger

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

Godt å ha deg tilbake som OLT-skribent, Olav2!

Har du noen tanker om den usedvanlig lave prisingen av OLT vi opplever i disse dager?
Innlegg av: Olav2 (20.09.17 23:09 ), lest 2519 ganger
Endret: 20.09.17 23:15

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

Thons snuoperasjon i Åsane Storsenter virker nesten for god til å være sann. Det virker utrolig at en aktør i en bransje har så mye mer suksess enn konkurrenten som Thon har hatt i forhold til Nordea Liv/Steen & Strøm. Nordea Liv/Steen & Strøm er profesjonelle kjøpesenteraktører med lang og bred erfaring i det norske markedet og da virker avstanden fra deres mislykkethet og opp til Thons suksess usannsynlig stor.

Knapt noen har vel den fulle forklaringen på hva som har skjedd så da blir det spekulasjon for alle. En spekulasjon som uansett bør gå i retning av at thonsystemet har noe positivt ved seg som duoen Nordea Liv/Steen & Strøm ikke har, og at duoen Nordea Liv/Steen & Strøm har noe negativt ved seg som thonsystemet ikke har.

Tar man det siste først så har nok duoen vært hemmet av at de er to forskjellige aktører. Livsforsikringsselskapet Nordea Liv har ikke de samme målene som det tidligere norskeide selskapet Steen & Strøm som i dag eies og styres av den franske kjøpesentergiganten Klépierre. Da utfordringen kom i form av det nyetablerte og moderne kjøpesenteret i nabolaget ble nok avstanden mellom de to selskapene en for stor hemsko. De fant ingen annen løsning enn å enes om å kaste kortene og selge senteret til noen andre.

Thonsystemet trengte ikke å bli enige med noen andre enn seg selv. En enighet som virker å være usedvanlig lett hos Thon. En mer samkjørt organisasjon enn Thons finnes vel knapt. Samkjørt i målet som er definert som:

"Det overordnede mål for Olav Thon Eiendomsselskaps virksomhet er å oppnå maksimal vekst i egenkapital pr. aksje"

"Tjen mest mulig" er kortversjonen som hele organisasjonen virker å være enig om kan splittes i at man skal maksimere inntektene og minimere kostnadene uansett hva både inntektene og kostnadene består av. Så lenge det er eiendom det er snakk om så må man leie ut alt til den maksimale prisen som man kan oppnå og sørge for å holde kostnadene så i sjakk at man ikke ødelegger Thons rykte som gjerrigheten selv.

Med det utgangspunktet ble det vel nærmest rett frem for thonsystemet å snu duoens mislykkethet til egen suksess. Det var bare å fylle opp de ledige lokalene med en annen type leietakere enn den typen leietakere som hadde blitt borte av den nye konkurrenten i nabolaget. Dvs fylle opp med annet enn de som driver med handel og servering. Som ville gi både økte leieinntekter fra de nye leietakerne og flere kunder til de eksisterende via de som blir trukket til senteret av de nye leietakerne.

Den fremtidige suksessen virket nok så enkel å oppnå for thonsystemets samkjørte at det påvirket prisforhandlingene. Den største vanskeligheten til thonsystemet i forbindelse med kjøpet var nok å virke avslappet interessert samtidig som de nærmest boblet over av iver etter å kjøpe. En slik gavepakke måtte de bare hale i land.
Innlegg av: Olav2 (21.09.17 00:39 ), lest 2453 ganger

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

Morten McDuck:

Kjøpesenterdødsfrykt er nok på historisk toppnivå for tiden hos de som handler aksjer. Man frykter at OLT skal få slagside av at deres kjøpesentre dør helt eller delvis. Dør som følge av at det som har skjedd i USA smitter til Norge. Med historiens største dødsfrykt har vi fått historiens laveste aksjekurs sett i forhold til selskapets underliggende verdier.

Dødsfrykten sitter nok i en god stund til. Dog neppe i årevis så lenge slik negativ fremtidstro går ut på dato. Det kommer noe nytt som fenger de negative og da er frykten historie. Som det kan dukke opp noe som helt eller delvis undergraver den overdrevne troen på netthandel som fremtidens handelsløsning. F.eks. kan fornuften innhente de som betaler underskuddene til de som leverer matvarer på døra slik at Kolonial og de andre mister sugerøret og havner i skifteretten der de hører hjemme.

På en annen side medfører OLTs stadig bedrede økonomi et eller annet hos de som handler aksjer. Jo mer og lenger suksess OLT har jo vanskeligere blir det å opprettholde negativiteten og dermed den historisk lave prisingen.

I lånemarkedet er dødsfrykten totalt fraværende. OLT får de samme god lånevilkårene i dag som selskapet i lang tid har hatt. Dvs hårfint høyere påslag (0,05-0,10 %) enn Entra ved låneopptak og himmelsk lavere påslag enn stort sett alle andre som låner til næringseiendom. Det schizofrene synet på OLT avhengig av om man har på seg långiverdressen eller aksjonærdressen lever fortsatt i beste velgående. Egentlig enda bedre enn noen gang.
Innlegg av: MH77 (21.09.17 08:56 ), lest 2372 ganger
Endret: 21.09.17 08:58

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

Åsane Storsenter har en svært bra plassering like ved bussterminalen i Åsane. Åsane er en stor bydel med rundt 40 000 innbyggere.

Det er også stor gjennomgangstrafikk fra både E16 og E39 som passerer kloss inntil Åsane Storsenter.

IKEA ligger ikke langt unna, og IKEA i Åsane har svært høy omsetning. Trolig høyest av alle IKEA-butikkene i Norge.

Åsane er også i rask vekst, og det bygges mye nye boliger. Trolig kommer bybane om noen år, også den vil passere Åsane Storsenter.

Åsane Storsenter har fått en hard konkurrent i Horisont, og det største forskjellen er at Horisont har flere parkeringsplasser. Jeg kjører aldri på ÅS om lørdagene pga parkeringsproblemer.

Horisont er et nyetablert senter med de hotteste butikkene. Det er alltid en fordel. Det er imidlertid vanskelig å over tid bare ha de mest populære butikkene.

Jeg tror Olav Thon har gjort en god investering i ÅS, og at ÅS vil komme sterkt tilbake. Først og fremst pga god beliggenhet.
Innlegg av: JohnErik M. (21.09.17 09:18 ), lest 2327 ganger

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

Dette var jo interessant.
Innlegg av: Olav2 (21.09.17 10:18 ), lest 2317 ganger
Endret: 21.09.17 10:25

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

For eieren Olav Thon Eiendomsselskap (OLT) har Åsane Storsenter allerede blitt en suksess MH77 så lenge suksessen måles i kroner og øre. Man har fått inn leietakere i de ledige lokalene som betaler leie slik at investeringen gir en god avkastning.

Om alle aksjonærene i OLT har fått med seg at Åsane Storsenter er en økonomisk suksess er jeg mer enn usikkert på. Man får ikke regnskaper for hvert senter slik at det krever litt arbeid å finne frem til den informasjonen man trenger. Som den informasjonen man finner ikke er kvantifisert godt nok til at man får satt to streker under et beløpsmessig riktig resultat.

Det er et generelt problem med OLT at man som utenforstående ikke forstår hva som faktisk skjer med selskapet. Det største problemet er fokuset på omsetningen til kjøpesentrene.

I Norge måles kjøpesentre i omsetning. Både når det gjelder størrelse og suksess er det utelukkende omsetningen som tas frem. De 60 største kjøpesentrene i Norge er listet opp etter omsetning. "Bruttoomsetning ekskl. annen virksomhet" står det over 3 kolonner i oversikten. 3 kolonner som gir årets omsetning, fjorårets omsetning og endring fra i fjor til i år. Det som skjer på sentrene som ikke gir omsetning tas ikke med. Informasjonsmonopolisten Kvarud Analyse som lager oversikten har kjøpesentereierne, inklusive OLT, med på omsetningsfokuset. Også OLT fokuserer på omsetningen overfor de som bør være opptatte av noe helt annet.

En kjøpesentereier lever IKKE av omsetningen til leietakerne i senteret. En kjøpesentereier lever av den leien leietakerne betaler. Fokuserer man som aksjonær eller annen økonomisk interessent i OLT utelukkende på omsetningen så fokuserer man feil. Et feilfokus som i disse dager gir omvendt konklusjon av den korrekte.

I OLTs siste regnskap for 2. kvartal 2017 kan man nederst i "NØKKELTALL" på side 2 lese følgende:

Omsetning eide kjøpesentre (i millioner kroner)
-2. kvartal 2017: 12.086
-2. kvartal 2016: 11.857

dvs en økning på 229 millioner kroner eller 1,9 % fra i fjor til i år.

OLT har kjøpt Åsane Storsenter det siste året. Et kjøpesenter med mer enn 229 millioner kroner i omsetning i et 2. kvartal. Omsetningen har falt for sentrene til OLT fra i fjor til i år. Falt i nominelle kroner slik at man verken har fått omsetningsøkning av inflasjonen eller det man har investert i utvikling det siste året.

Omsetningsendringen fra i fjor gir et for OLT grusomt dårlig bilde av hva som skjer med selskapet. Man skal ikke være veldig fokusert på netthandel og kjøpesenterdød for å havne i konklusjonen at nå har nedturen startet i OLT. "SELG"
blinker da isåfall i et aksjonærhode slik det nok har skjedd i betydelig grad den siste tiden.

Blar man nedover i OLTs siste regnskap så havner man etterhvert i Note 8 SEGMENTINFORMASJON på side 15. Der står følgende å lese:

Netto leieinntekter kjøpesentre (i millioner kroner):
- 2. kvartal 2017: 506 millioner kroner
- 2. kvartal 2016: 443 millioner kroner
dvs en økning på 63 millioner kroner eller 14,2 %.

Leieinntektene har steget så det holder og ikke bare litt, men mye mer. 14,2 % vekst fra i fjor er fantastisk bra selv om man justerer for at Åsane Storsenter har blitt kjøpt det siste året. Åsane Storsenter kom inn med en leie per kvartal på under 30 millioner slik at minst halvparten av økningen skyldes noe annet enn kjøpet. Minst 7 % leieøkning fra i fjor er FANTASTISK BRA - og litt til. Det går så det griner økonomisk for OLT.
Innlegg av: Olav2 (21.09.17 11:27 ), lest 2273 ganger
Endret: 21.09.17 15:07

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

Går man løs på den negative omsetningsutviklingen til OLT så bør man starte på toppen. Norges, og OLTs, største kjøpesenter (både i omsetning og leie) Sandvika Storsenter opplevde et omsetningsfall på 24 millioner kroner, dvs -1,6 %, fra 1. halvår i fjor til 1. halvår i år.

Hadde OLT vært opptatt av å reklamere for sin økonomiske fortreffelighet så hadde man fått en betryggende forklaring på det skremmende omsetningsfallet til flaggskipet til selskapet. OLT er ikke slik. Tvert imot så virker det som man i OLT etterlever janteloven så til de grader at de som ikke vet bedre blir lurt til å tro at det går dårlig økonomisk med OLT når det (selvfølgelig) går økonomisk meget godt. Også omsetningsmessig når man bare justerer for det man bør justere for.

9 dager før 1. halvår 2017 sluttet åpnet XXL nordens største sportsvarehus i Sandvika Storsenter. En sportsbutikkgigant på 4.500 kvm plassert i OLTs flaggskip. XXL hadde en omsetning som var 200 millioner i fjor og som forventes å være 300 millioner årlig etter nyåpningen. En omsetning som har vært hemmet av ombygging. Omsetningsfallet på 24 millioner fra i fjor blir betryggende forklart av XXL alene.

https://www.budstikka.no/nyheter/handel-og-kjopesenter/sportsbutikker/bygger-om-til-nordens-storste-sportsbutikk/s/5-55-496526

Klesgiganten Zara åpner i 2018 en butikk på 3.000 kvm i Sandvika Storsenter. Da nyheten nådde redaksjonene sa senterlederen bl.a. følgende:
"– Det har vært stor nysgjerrighet rundt hva som skjer i lokalene som nå står tomme."

https://www.budstikka.no/nyheter/sandvika/sandvika-storsenter/klesgigant-overtar-to-etasjer-pa-sandvika-storsenter/s/5-55-535024

Tomme lokaler i påvente av at Zara flytter inn er også med på å forklare omsetningsfallet fra i fjor.

Zara er kjent for å plassere seg i high end shoppingområder. Der leien er høyest finner man vanligvis Zara. Inntil nå i Osloområdet plassert i norsk high end nummer 1 Karl Johans gate og norsk high end nummer 2 Bogstadveien. High end nummer 3 blir i hvertfall for Zara Sandvika Storsenter.

Det er vel heller ikke skremmende å observere at Zara er en gammel kjenning for OLT. Lokalet de har i high end nummer 1 Karl Johnsgate er Tostrupgården som OLT eier.
Innlegg av: Olav2 (21.09.17 12:28 ), lest 2231 ganger
Endret: 21.09.17 12:30

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

Nummer 2 på OLTs omsetningsliste (nummer 3 i Norge) er Lagunen Storsenter i Bergen der omsetningen har FALT med 126 millioner kroner fra 1. halvår i fjor til 1. halvår i år. Hele 8,8 % omsetningsfall fra i fjor er vel nærmest erotisk for de netthandelsengasjerte som aldri har opplevd positive økonomiske resultater.

I motsetning til Sandvika Storsenter så står det noe om årsakene til omsetningsfallet når det gjelder Lagunen Storsenter i OLTs regnskap for 2. kvartal 2017. På side 6 kan man lese følgende:

"Senteret utvides med rundt 40.000 kvm. utleiebart areal i tillegg til rundt 10.000 kvm. parkeringsarealer. Prosjektet forventes ferdigstilt i 2018 og 2019."

Man må vel nesten formode at en slik gigantisk utvidelse har gjort noe med omsetningen. Et utvidelsesprovosert omsetningsfall som blir til omsetningsøkning når utvidelsen er ferdig.

Nummer 3 på OLTs omsetningsliste (nummer 4 i Norge) er AMFI Moa som også har opplevd et fall i omsetningen. Ned 4 millioner fra i fjor eller 0,3 %. I 2. kvartalsregnskapet kan man lese følgende:

"På Amfi Moa oppføres det et næringsbygg på 36.000 kvm. medregnet 12.000 kvm. parkeringsarealer. Bygget, som binder sammen Am Moa Øst og Am Moa Syd, planlegges ferdigstilt i 4. kvartal 2018."

Utvidelser gir heller ikke omsetningsgull på Moa.

Tar man vekk de sentrene som er hemmet av utvidelser og ombygginger så blir omsetningstallene greie minus i form av at man kommer opp på en nominell omsetningsvekst i nærheten av inflasjonen.

Fra en grei minus i omsetningsvekst til en meget god leieinntektsutvikling har man det som ikke gir omsetning. OLT endrer sammensetningen i sentrene mot større og større andel av leietakere som ikke er butikk og som dermed heller ikke kommer med i omsetningstallene. En meget fornuftig endring økonomisk både på kort og lang sikt. Man både øker totalleien i dag og gjør seg mindre utsatt for det som så mange er redd for i form av at netthandelen skal kneble butikkomsetningen.
Innlegg av: JohnErik M. (21.09.17 15:05 ), lest 2177 ganger

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

Er det bare Olav 2(n) som skriver i denne tråden?
Innlegg av: Olav2 (22.09.17 22:20 ), lest 2123 ganger
Endret: 22.09.17 22:51

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

Eiendomskjøp og eiendomsutvikling har ikke vært stor nok de siste årene til at OLT har klart å opprettholde belåningsgraden (rentebærende gjeld/investeringseiendommer). Belåningsgraden er nå 43,5 % etter at den har falt i årevis. Mellom 45 og 55 % har blitt uttalt som et mål for selskapet. OLT er nå 1,5 prosentpoeng under nedre intervallgrense.

OLT må øke eiendomskjøpene og eiendomsutviklingen eksponensielt for å opprettholde belåningsgraden via egenvekst. Noe selskapet ikke har klart de siste årene. Til tross for 116 ganger så høyt leienivå i dag som da OLT ble børsnotert i 1983 så har ikke veksten vært stor nok til å holde tritt med selskapsverdien.

For å øke belåningsgraden kan OLT kjøpe flere eiendommer, satse enda mer på eiendomsutvikling, betale større utbytter og/eller kjøpe tilbake egne aksjer for sletting. I sommer gjorde OLT det siste i form av å kjøpe 600 tusen aksjer for 167 kroner per stk av nest største eier Folketrygdfondet.

Kjøpet av 600 tusen egne aksjer økte belåningsgraden med 0,2 prosentpoeng. OLT måtte ha kjøpt 5 millioner aksjer for 167 kroner per stk for å få belåningsgraden opp til nedre belåningsgradgrense på 45 %. For å komme opp midt i belåningsgradintervallet på 50 % måtte OLT ha kjøpt 19,8 millioner aksjer for 167 kroner per stk. Dvs at de måtte ha kjøpt tilbake 18,7 % av egne aksjer.

Høyere belåningsgrad er ikke et mål i seg selv, men et mål når investeringene gir bedre avkastning enn lånerenten. Ved å lånefinansiere flere investeringer oppnår man en netto når investeringene gir høyere prosentvis avkastning enn lånerenten.

Å kjøpe tilbake egne aksjer for sletting får samme positive avkastningseffekt for de gjenværende aksjene så lenge investering per aksje øker når antall aksjer reduseres. Er aksjekursen man kjøper tilbake aksjene for lik substensverdien per aksje blir den økonomiske konsekvensen per aksje like stor som om man investerer i eiendom som gir like stor prosentvis avkastning som de eiendommene man allerede har.

Er kursen man kjøper tilbake aksjene for lik substansverdien per aksje og nye investeringer like attraktive avkastningsmessig som de man allerede har er det hipp hva man gjør av tilbakekjøp og investering. Noe som absolutt ikke er tilfelle i OLT.

I dag sluttet OLTs aksjekurs på 162,50 kroner. Substansverdien per aksje var per 30. juni i år 256 kroner. Tar man med den garantert positive substansverdiutviklingen de siste knapt 3 månedene så havner man i dag på en substansverdi på ca 262,50 kroner. Dvs at substansverdien i dag er 100 kroner høyere enn det selskapet kan kjøpe tilbake aksjene for.

Det er i dag neppe mulig å kjøpe eiendom i markedet for en mer attraktiv pris enn bokført verdi til de eiendommene OLT allerede har. De bokførte verdiene til OLT er i dag, som stort sett alltid, forsiktige og dermed lavere enn markedspris. Dvs at OLT ikke kan kjøpe eiendommer i dag som gir bedre verdiutvikling per aksje enn å kjøpe tilbake egne aksjer til substansverdi.

OLT kan i dag kjøpe aksjer for 100 kroner mindre enn substansverdi. En substansverdi som er så forsiktig satt at aksjekjøp til denne prisen er bedre økonomi for gjenværende aksjonærer enn å kjøpe eiendommer i markedet.

OLT har som mål å maksimere egenkapitalveksten (=substansverdiveksten) per aksje. Det er derfor ikke veldig merkelig at OLT i år ikke har kjøpt eiendom, men kun kjøpt tilbake egne aksjer.

Men når skal OLT kjøpe tilbake flere egne aksjer?




Innlegg av: Olav2 (22.09.17 23:44 ), lest 2057 ganger
Endret: 23.09.17 09:34

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

Tilbakekjøp i dag til 162,50 kroner gir en substansverdigevinst for gjenværende aksjonærer på 100 kroner per kjøpt aksje. En aksje kjøpt blir en smule i gevinst per gjenværende aksje så lenge man har over 100 millioner aksjer. Men hva hvis OLT drar til og kjøper aksjer så det monner?

Kjøper OLT 10 millioner aksjer for 162,50 kroner per stk så blir det 1 milliard kroner i substansverdigevinst å dele på de gjenværende 95.745.320 aksjene. Kjøpet medfører 10,44 kroner i økt substansverdi per gjenværende aksje som medfører at substansverdien øker fra dagens 262,50 til 273 kroner per aksje.

I tillegg får man den samme fremtidige avkastningseffekten per aksje av tilbakekjøpet som om selskapet hadde kjøpt eiendom for 10/95,75*(49,4+4,4) milliarder kroner=5,6 milliarder kroner til priser lik OLTs bokførte verdier.

Med 2 % rentesats på de 1.625 millioner kronene man bruker på tilbakekjøpet øker OLTs årlige finanskostnad med 32 millioner kroner av tilbakekjøpet. Driftsresultatet blir det samme for OLT.

Forutsetter man et regnskap per år lik 4 ganger siste kvartal medfører tilbakekjøp av 10 % av aksjene at man får følgende:

Før tilbakekjøp måtte 105,75 millioner aksjer dele på et resultat før skatt på 4.208 millioner kroner, dvs 39,79 kroner per aksje.

Etter tilbakekjøpet av 10 millioner aksjer må 95,75 millioner aksjer dele på et resultat før skatt på 4.176 milloner kroner, dvs 43,61 kroner per aksje.

Tilbakekjøpet av 10 millioner aksjer medfører isåfall at resultat før skatt per aksje øker med 3,82 kroner per år eller 9,6 %.

En hyggelig julegave til de gjenværende aksjonærene fra de som har fått fullmakten til å kjøpe tilbake inntil 10,7 millioner aksjer og som frem til nå BARE har kjøpt 0,7 millioner aksjer.

(Første utgave av dette innlegget hadde feil tall da kvartalsresultatet ikke var ganget opp med 4. Tallene er nå rettet opp.)
Innlegg av: nhydro (22.09.17 23:56 ), lest 2025 ganger

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

Hva er greia? Er dette en haussetråd ?
Innlegg av: Olav2 (23.09.17 10:16 ), lest 1952 ganger
Endret: 23.09.17 10:28

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

Olav Thon Gruppen AS eier 68,67 millioner aksjer som medfører at tilbakekjøp av 10 millioner aksjer til 162,5 kroner gir Olav Thon Gruppen AS:

10,44 kr * 68,67 millioner = 717 millioner kroner i økt substansverdi, og

3,82 kr * 68,67 millioner = 262 millioner kroner i økt resultat før skatt per år

Engangseffekten på 717 millioner kroner i økt substansverdi og den fremtidige effekten på 262 millioner kroner i økt resultat før skatt per år må ha betydning for OLTs hovedeier.

Det er første gang i OLTs historie at rabatten per aksje er 100 kroner. Det har aldri tidligere vært så stor rabatt og dermed substansverdigevinst å hente ved tilbakekjøp av egne aksjer. Differansen mellom eiendomsavkastningen og rentenivået er på historisk toppnivå som gir historisk høy fremtidig meravkastning av investeringseffekten per gjenværende aksje av tilbakekjøpet.

Det har neppe tidligere vært mer attraktiv økonomisk for hovedeier enn i dag å tilbakekjøpe egne aksjer for sletting. Tidligere har hovedeier tilbakekjøpt 10 % av aksjekapitalen for sletting så tilbakekjøp har hovedeier erfaring med.

Hovedeier vil neppe la dagens gavepakker ligge urørt over lang tid. De 700 tusen aksjene som allerede er tilbakekjøpt får høyst sannsynlig selskap av mange flere allerede før jul.

Det blir nok en god jul for OLT-aksjonærene i år også nhydro. Sikkert haussisk når det kommer fra en som har større andel av formuen plassert i OLT enn det Olav Thon Gruppen har.
Innlegg av: dobon (23.09.17 11:13 ), lest 1904 ganger
Ticker: OLT

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

Varsko!

It’s a trap.

Value trap.
Innlegg av: Truseskvetteren (23.09.17 11:59 ), lest 1878 ganger

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

Interessant tråd, spesielt siden dette omhandler et kjøpesenter i en bydel jeg selv bor i.

Jeg var selv spent hva som ville skje etter at Horisont ble etablert. Det trakk en del kunder vekk fra Åsane Senter i begynnelsen, men nå virker ikke dette å ha så mye å si.

Jeg tror forklaringen er enkel. Åsane Senter har svært enkle parkeringsforhold. Det er mye enklere å svippe innom Åsane Senter eller Arken hvis man skal ha noe. På Horisont er det knotete å måtte parkere i kjelleren, der man kan ende opp å parkere i motsatt ende av hvor man egentlig skal. Hele senteret er uoversiktlig. Det er kun en liten flekk på utsiden man kan parkere på hvis man skal en snarvisitt innom OBS, Vinmonopolet eller XXL. Men det er alltid fullt der.

Det blir spennende hvis Åsane Storsenter skal utvikles videre, men jeg håper det ikke går på bekostning av parkeringen.

Horisont er også konstant avhengig av at butikkene har omsetning, noe som gjør at det kan svinge i inntjening. Åsane senter har banker, nav, bibliotek og annet som er nevnt i begynnelsen av tråden.
Innlegg av: Olav2 (23.09.17 12:04 ), lest 1880 ganger

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

dobon:

Et selskaps aksje blir ikke en value trap fordi den er billig i forhold til underliggende verdier. Selskapet må i tillegg ha noe ved seg som gjør at aksjen ikke kommer til å stige fra den billige verdien.

OLT har tilnærmet alltid vært en billig aksje, har alltid steget i kurs over tid og har alltid hatt en imponerende vekst og verdiskapning. OLT har et etterspurt produkt og er bransjens mest konkurransedyktige og effektive. Ledelsen er den mest erfarne i bransjen og har en plettfri historie bak seg med imponerende evne til å ta de riktige strategiske avgjørelsene og tilpasse virksomheten til skiftende tider.

OLT er eiendomskongen Olav Thons børsnoterte selskap. Olav Thon som fra intet har bygget opp en formue bare overgått av John Fredriksen når man snakker de som er født i Norge. Men i motsetning til med Fredriksen har Olav Thon latt medaksjonærene være med som likeverdige gratispassasjerer i verdiskapningseventyret. Og i motsetning til Fredriksen bygger Olav Thon sten på sten uten å ta stor risiko.

OLT har siden børsnoteringen i 1983 vokst betydelig hele tiden på alle måter. Med unntak av børsverdien er alt i kroner minst 100 ganger det det var for 34 år siden. Aksjekursen henger litt etter og er i dag derfor ikke mer enn 81 ganger prisen for 34 år siden. Selv om kursen i dag er lav i forhold til underliggende verdier er den ekstremt høy i forhold til der den var. Selv dagens meget forsiktige utbytte på 2 kroner per aksje (bare drøyt 1 % av børskursen) er gigantisk hvis man sammenligner med aksjekursen for 34 år siden som nettopp var 2 kroner.

Skal man finne en value trap i norsk eiendom bommer man på blinken i OLT. Derimot har man et annet børsnotert eiendomsselskap i Norge som har mye ved seg som kjennertegner en value trap. Bl.a. en ledelsen som tilnærmet alltid skuffer og en aksje som over tid skuffer enda mer. Hovedeieren er forøvrig Fredriksen som i dette selskapet har beveget seg langt utenfor hans kjernekompetanse.
Innlegg av: dobon (23.09.17 12:11 ), lest 1871 ganger

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

I desember 2013 overførte Olav Thon mesteparten av sin eiendom – aksjer i Olav Thon Gruppen AS, verd 25 milliarder kroner – til Olav Thon Stiftelsen.
Innlegg av: nhydro (23.09.17 12:49 ), lest 1845 ganger

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

Hva vil skje når Olav Thon dør ?
Innlegg av: svirra (23.09.17 18:22 ), lest 1786 ganger

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

Hva som skjer når Olav dør blir berre spekulasjoner.
Men sannsynligheten for at selskapet blir meir aksjonærvennlig og at dermed utbyttet blir mangedoblet er stor!
Nå som pengebingen berre fylles opp og investeringene går ned må det på ett eller annet tidspunkt bli meir utbytte.
Innlegg av: Silberman (23.09.17 20:12 ), lest 1781 ganger
Ticker: SILBER
Endret: 23.09.17 20:52

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

Hva finnes egentlig igjen i kjøpesentrene? Banken er borte, postkontoret er borte, platebutikken er borte, fotobutikken er borte, urmakeren er snart borte, klesbutikkene sliter, Nille sliter, nips-butikkene sliter...

Det er grenser for hvor mange kaffebarer, Egon-restauranter og vinmonopol man kan fylle lokalene med.

Silberman
Innlegg av: Morten McDuck (23.09.17 22:37 ), lest 1698 ganger
Endret: 25.09.17 09:17

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

aksjekurs aksjekurs/substansverdi

Q1 2011 90 76 %
Q2 2011 90 74 %
Q3 2011 81 69 %
Q4 2011 79 65 %
Q1 2012 89 71 %
Q2 2012 86 68 %
Q3 2012 86 69 %
Q4 2012 89 67 %
Q1 2013 92 66 %
Q2 2013 96 67 %
Q3 2013 97 66 %
Q4 2013 107 71 %
Q1 2014 110 72 %
Q2 2014 114 75 %
Q3 2014 116 74 %
Q4 2014 126 78 %
Q1 2015 160 94 %
Q2 2015 143 78 %
Q3 2015 138 72 %
Q4 2015 142 70 %
Q1 2016 137 66 %
Q2 2016 144 67 %
Q3 2016 165 74 %
Q4 2016 160 67 %
Q1 2017 161 65 %
Q2 2017 168 66 %
I dag 163 62 %


Snitt 71 %

Vi ligger i dag på rekordlave 62%, en god del lavere enn snittet på 71% siden 2011.

De andre gangene aksjekurs/substansverdi har vært rundt 65% har kursen ganske snart korrigert opp.

Vi kommer neppe opp i 90-100% før det tas mer aksjonærvennlige grep, men det skjer vel neppe før Olav Thon går av med pensjon.
Innlegg av: Olav2 (24.09.17 23:24 ), lest 1612 ganger

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

Q4 2011 har feil % Morten. Det skal være 788,-/1220,-=65%.

"I dag 163 64 %" bør vel justeres for utviklingen i substansverdien fra 30.06.17 til i dag. Antar man en "normalutvikling" i substansverdien på 6,5 kroner så havner man i dag på 100 kroner rabatt som gir 162,5/262,5=62%.

38 % rabatt er en rekord som bør friste noen både i og utenfor selskapet.
Innlegg av: Morten McDuck (25.09.17 09:23 ), lest 1531 ganger

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

Godt poeng - har nå korrigert substansverdien for "i dag". Samt Q4 2011.

Det er dumt man ikke kan lime inn bilder her. I excel har jeg et diagram med grafen for aksjekurs/substansverdi per aksje og aksjekursen. Da ser man tydelig hvordan kursen stiger når aksjekurs/substansverdi blir for lav. Nå er vi på rekordlave 62%, men det varer neppe lenge.
Innlegg av: FetterA (29.09.17 04:39 ), lest 1423 ganger
Ticker: OLT

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

Registrerer at Olav2 i god gammel ånd er tilbake og hausser et selskap som neppe vil eksistere om 10 år. Vel ikke i den form som er idag. Olav2 har hauset OLT siden kursen var langt høyere, men trakk seg tilbake, heldigvis da jeg satte han på plass ettertrykkelig med harde facts. En barnelærdom innenfor finans og sepsifikt eiendomsfinans er at tall i regnskaper ala substansverdier ol må tas mmed en klype salt. Dette da det er selskapet selv som bergener og setter kost. Les bukken og havresekken. Det er da noe mer enn problematisk at folk på forumet , i egeninteresse mon tro, bruker bruddstykker fra årsrapporter til useriøs haussing.

Utviklinga går fort og tro at kjøpesenteret ikke vil oppleve samme type utvikling som USA. Vel i beste fall kan det sammenliknes med å tro at det er mulig å hoppe over alle dager i året bortsett fra sin egen bursdag.
Innlegg av: sentralt (03.10.17 14:45 ), lest 1313 ganger

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.


Kjøpesenterbransjen er i stadig endring og finner nye leietakere. OLT er en undervurdert aksje som Protector Forsikring stadig kjøper seg opp i og er nå inne blant de største aksjonærene. Robert Næss i Nordea har aksjen som en av sine favoritter, i likhet med Odin fondene og Simen Mortensen i DNB.


Likte godt forrige resultatpresentasjon:

Vi har ikke noen særlig tro på internett, spøker finansdirektør Arne B. Sperre overfor Finansavisen, før han utdyper nærmere.

– Det aller meste av netthandelen utgjøres av ikke-fysiske varer, som billetter, abonnementer, musikkstrømming og reiser. Dette står for rundt 70 prosent og er bransjer som normalt ikke har hatt stor omsetning i kjøpesentre.

Han trekker fram utstillingslokaler og såkalte pickup points – utleveringssteder for varer bestilt på nett – som eksempler på hvordan skillet mellom digitale og fysiske butikker svekkes. Dermed betyr ikke økt netthandel nødvendigvis kjøpesentrenes død.

– Det er en glidning mellom e-handel og vanlig handel. Det ser for eksempel ut som at både XXL og Elkjøp lykkes godt med dette, og XXL utvidet nettopp butikken på Sandvika Storsenter, sier Sperre.

https://www.ringblad.no/naringsliv/olav-thon/hole/olav-thon-eiendomsselskap-vi-er-svart-godt-fornoyd-med-resultatene-forste-halvar/s/5-45-445503
Innlegg av: Olav2 (05.10.17 22:51 ), lest 1234 ganger

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

OLT - AVKASTNINGSKRAV (yield) (i %)

Kvartal: Øvrige næringseiendommer - Kjøpesentre = Differanse

q2-17: 5,1 - 5,3 = - 0,2
q1-17: 5,2 - 5,3 = - 0,1

q4-16: 5,2 - 5,3 = - 0,1
q3-16: 5,4 - 5,4 = 0
q2-16: 5,5 - 5,4 = 0,1
q1-16: 5,6 - 5,5 = 0,1

q4-15: 5,7 - 5,5 = 0,2
q3-15: 5,7 - 5,6 = 0,1
q2-15: 5,8 - 5,7 = 0,1
q1-15: 6,1 - 5,8 = 0,3

q4-14: 6,2 - 5,9 = 0,3
q3-14: 6,3 - 6,0 = 0,3
q2-14: 6,3 - 6,0 = 0,3
q1-14: 6,4- 6,0 = 0,4

q4-13: 6,4 - 6,0 = 0,4
q3-13: 6,5 - 6,1 = 0,4
q2-13: 6,6 - 6,1 = 0,5
q1-13: 6,7 - 6,0 = 0,7

q4-12: 6,8 - 6,1 = 0,7
q3-12: 7,0 - 6,2 = 0,8
q2-12: 7,0 - 6,2 = 0,8
q1-12: 7,0 - 6,2 = 0,8

q4-11: 7,0 - 6,2 = 0,8
q3-11: 7,0 - 6,2 = 0,8
q2-11: 7,1 - 6,3 = 0,8

Avkastningskravet (yielden) er nettoleie i % av eiendomsverdi. Faller yielden så faller leien i prosent av verdi. Eller yieldfall medfører at verdien stiger i forhold til leien. Yieldfall medfører verdiøkning. Halveres yielden så dobles verdien hvis leien er den samme.

Det har vært et betydelig yieldfall i OLTs regnskaper de siste årene. Men fallet har ikke vært likt i de to segmentene øvrige eiendommer og kjøpesentre.

Fra 0,8 prosentpoeng høyere yield i øvrige enn i kjøpesentre for inntil 5 år siden har forskjellen skrumpet inn til null og blitt negativ med -0,2 prosentpoeng. Yielden har siste 5 år falt 1,9 prosentpoeng for øvrige mot bare 0,9 prosentpoeng for kjøpesentrene. Yieldfallet har vært mer enn dobbelt så stort i øvrige som i kjøpesentrene.
Innlegg av: Olav2 (05.10.17 23:30 ), lest 1203 ganger

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

Verdieffekten av yieldfallet siste 5 år:

Øvrige næringseiendommer: 7,0/5,1 - 1 = + 37 %
Kjøpesentre: 6,2/5,3 - 1 = + 17 %

Øvrige næringseiendommer har opplevd ikke mindre enn 37 % verdiøkning av yieldfallet alene. I tillegg kommer verdiøkning som følge av leieøkning enten den har vært stimulert av leieøkning generelt eller som følge av utvikling av eiendommene.

Kjøpesentrene har derimot bare opplevd 17 % verdiøkning av yieldfallet. Eller 20 prosentpoeng mindre enn øvrige næringseiendommer.

Innlegg av: Olav2 (06.10.17 08:28 ), lest 1145 ganger
Endret: 06.10.17 08:32

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

Hva er årsaken til under halvt yieldfall i kjøpesenterporteføljen i forhold til yieldfallet i øvrige næringseiendommer?

Glemmer man det "åpenbare" svaret "NETTHANDEL" et lite øyeblikk så er det lett å spørre seg følgende:

"Er yieldfallet i kjøpesenterporteføljen for lite eller er yieldfallet i øvrige næringseiendommer for stort?"

Øvrige næringseiendommer er mest osloeiendommer og mest kontor. Utenfor Oslo og kontor er det 400.000 kvm tomt på Gardermoen med 40 tusen kvm lager/kontor, hotell ved siden av Sandvika Storsenter og Lillehammer Strandpark som er de største. Øvrige er blandet drops som domineres av sentrale osloeiendommer med mest kontor så handel, hotell, bolig, servering og lager.

Et yieldfall på 1,9 % siste 5 år i OLTs øvrige portefølje er på linje med hva Newsec og andre bedreyieldvitere har å melde om en slik portefølje. Dog kanskje ørlite i overkant så lenge bedreyieldvitere nok ville falt ned på 1,75 % i yieldfall hvis en journalist hadde spurt om yieldkompresjonen siste 5 år. Dagens yield på 5,1 % er bob-bob i forhold til hva bedreyieldvitere predikterer. Hvis yieldfallet er litt foroverlent i forhold til bedreyieldvitere så har det kun medført at man har tatt igjen noe som var litt bakoverlent.

5,1 % er 0,1 % høyere yield enn Entras osloportefølje som isolert skulle tilsi at OLTs øvrige har for lav yield da Entras osloportefølje er betydelig bedre enn OLTs øvrige. Tar man inn i analysen at Entra er meget forsiktig i verdsettelsen så er man tilbake til at OLTs 5,1 % er bob-bob. (Entras forsiktighet har man sett beviser på ved deres salg med jevnt over 20 % høyere pris enn bokførte verdier.)

Spør man yieldbedrevitere om yieldfallet siste 5 år i kjøpesentre kontra øvige så bør man få som svar at det har vært like stort så lenge det kan man lese ut av yieldbedreviternes yieldrapporter. Yieldfallet i kjøpesentre har utviklet seg på samme måte siste 5 år som i resten av næringseiendomsmarkedet. Litt avvik underveis har det vært i grafene for etter 5 år å havne på tilnærmet like stort fall. At kjøpesenteryielden har falt 1 % mindre siste 5 år enn øvrige finnes det intet spor av i yieldbedreviternes grafer eller skriftlige beskrivelser.

Det er yieldfallet i kjøpesenterporteføljen som er for lite hos OLT. Men hvorfor er det slik?
Innlegg av: Olav2 (06.10.17 09:32 ), lest 1093 ganger

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

Tar man tilbake NETTHANDEL som forklaring kan svaret bli at OLT har tilpasset seg den negativiteten til kjøpesentre som de netthandelsorienterte har seg imellom. At OLT har hørt på de kjøpesenternegative netthandelsorienterte og oppjustert kjøpesenterverdiene mindre av den grunn. Hvor riktig høres det ut?

OLTs altmuligmann Arne Sperre som både er økonomiansvarlig, investor- og pressekontakt i OLT fremstår ikke akkurat som netthandelsorientert. Arne Sperre er overbevist om at netthandel bare har kommet for å bli der den fungerer økonomisk slik de fleste eiendomsengasjerte utenom de netthandelsorienterte er. At de selskapene som i dag går med dundrende underskudd i påvente av at tunge varer kostnadsfritt skal levere seg selv har en religiøs tilnærming til næringsvirksomhet.

Arne Sperre har selvfølgelig ikke latt seg påvirke av de religiøst netthandelsorienterte. Og Arne Sperre har selvfølgelig ikke noe annet syn enn Olav Thon og resten av Thon-systemet. Det er ikke tilpasning til de netthandelsorientertes negativitet som er årsaken til kjøpesenteryieldens 1 prosentpoeng lavere fall enn i den øvrige eiendomsporteføljen.

Er man fortsatt i tvil så startet mindrefallet i kjøpesenteryielden for 5 år siden. Dvs før den netthandelsmotiverte kjøpesenternegativiteten oppstod. Mindrefallet startet før kjøpesenternegativiteten oppstod og har fortsatt på samme måte etter at den kom. Ergo kan ikke kjøpesenternegativitet være årsak til mindrefallet.

Man må lete annet sted enn "NETTHANDEL" etter forklaring og da havner man i Olav Thons høyre og venstre hånd. Olav Thon har to hender som ikke oppfører seg klin likt.
Innlegg av: Olav2 (06.10.17 10:21 ), lest 1081 ganger

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

De to segmentene kjøpesentre og øvrige næringseiendommer styres på hver sin måte også regnskapsmessig i OLT. Der man i øvrige næringseiendommer har vært ørlite fremoverlent siste 5 år i forhold til bedreyieldviterne har man i kjøpesentre vært bakoverlent. Man har latt de to segmentene regnskapsmessig forholde seg til yieldfallet på hver sin måte. Med øvrige i tråd med bedreyieldvitere og med kjøpesentrene på den mer thonske tilbakelente måten.

Sagt på en annen måte har OLTs rådgivere Cushman & Wakefield og Newsec hatt fullt gjennomslag for sitt yieldfallssyn i den øvrige eiendomsporteføljen og halvt gjennomslag i kjøpesentrene. OLT bruker bare yieldbedrevitere som rådgivere i motsetning til f.eks. NPRO som ihvertfall sier at de følger bedrevitere slavisk.

OLT har bestemt kjøpesenterverdiene selv og vært tilbakelent så det holder noe man fikk meget godt bevis for allerede for mer enn 2 år siden da Citycon kjøpte kjøpesenterselskapet Sektor. Sektor ble omsatt med en yield på 5,2 % som på den tiden var 0,6 prosentpoeng lavere enn OLTs bokførte kjøpesenteryield. Til tross for OLTs langt bedre kjøpesenterportefølje enn Sektor var nettoyielden 0,6 % høyere.

Olav Thon uttalte i forbindelse med Sektorsalget at prisen var alt for høy. Noe den så absolutt var i forhold til OLTs tilbakelente verdsettelse av egen portefølje.
Innlegg av: Putt1 (15.10.17 00:11 ), lest 875 ganger
Endret: 15.10.17 10:12

RE^2: Thonsk kjøpesenterdød.

Det er fint aa ha deg tilbake Olav2, med dine velbegrunnede synspunkter paa OLT og imponerende detaljkunnskaper. Trodde kanskje du hadde stukket av til Cuba igjen - det er vanskelig aa skrive paa Hegnar med daarlig wifi til 2 CUC for 80 minutter- haha. Jeg var selv i CdA sist Torsdag. Myggstikkene kloer fortsatt :-)

Det er jo aapenbart at tilbakekjoep av aksjer er riktig bruk av cash for OLT, men denne situasjonen er ikke akkurat ny? Derfor; finnes det overhode noen grunn til at man skulle forvente at tilbakekjoep av aksjer i stor stil kommer paa agendaen? Saa vidt jeg husker, har du tidligere hevdet at Olav Thon heller vil holde aksjekursen lav for aa unngaa formueskatt. Stiftelsen som har overtatt aksjene er vel neppe noen katalysator for effisient kapitalbruk. Det er vel dette som er ment med "value trap"?
Innlegg av: Sølvrev1 (15.10.17 00:25 ), lest 842 ganger
Ticker: GUD

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

Du må for 'Thons' skyld ikke bli for lenge borte av gangen, Olav2 ...
Innlegg av: Olav2 (15.10.17 16:15 ), lest 703 ganger

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

Med stiftelsen som eier kan man glemme formuesskatt som argument Putt1. Stiftelsen betaler ikke formuesskatt uansett aksjekurs.

Stimulans av aksjekursen har neppe noen gang vært aksjekjøpsargument for Thon. Verken de gangene han selv via heleide selskaper har kjøpt OLT-aksjer eller de gangene OLT har kjøpt egne aksjer. Tvert imot har nok Thon heller vært forsiktig med aksjekjøpene for å unngå kursstimulans.

Aksjekjøpene har skjedd da OLT-aksjen har vært billig. Billig i form av lav kurs i forhold til underliggende verdier. Slik kjøp alltid er for Thon. Han kjøper ikke hvis det ikke er billig.

Siste aksjekjøp skjedde den 21. juni i år da OLT kjøpte 600 tusen egne aksjer av Folketrygdfondet. Kursstimuleringsmessig var dette et tveegget sverd. Selskapets kjøp var positivt og folketrygdfondets salg var negativt. Typisk Thon kom meldingen om folketrygdfondets salg før meldingen om OLTs kjøp. Og da ble fokuset kursmessig utelukkende negativt bl.a. her på Hegnar:

"Folketrygdfondet selger seg ned
Reduserer eierandelen sin i Olav Thon Eiendomsselskap."

http://www.hegnar.no/Nyheter/Boers-finans/2017/06/Folketrygdfondet-selger-seg-ned

Hadde man ønsket kursstimulans av kjøpet hadde meldingene kommet i omvendt rekkefølge.

Så lenge OLT-kursen ligger på dagens historisk lave nivå i forhold til underliggende verdier er Thon stimulert til å kjøpe OLT-aksjer. Hvor mange aksjer som blir kjøpt fremover er avhengig av kursutviklingen og kjøpsmulighetene. OLT har kjøpt større poster som selskapet har blitt tilbudt via meglerapparatet og har ikke ligget på børsen for å ta det som kommer. Når det dukker opp slike større poster fremover er nok OLT klar for kjøp på dagens kursnivå hvis det ikke er så nærme et rapporteringstidspunkt at de må la være.

Det er de økonomiske effektene av OLTs tilbakekjøp av egne aksjer som Thon er ute etter og neppe noe annet. De økonomiske effektene i form av både økt verdi og økt fremtidig avkastning for de aksjene Stiftelsen allerede eier.

Om det er Stiftelsen eller Thon som er formell eier spiller neppe noen rolle for kapitalbruken i Thon-systemet. Foreløpig har i hvertfall ikke jeg sett et eneste tegn på endring etter at Stiftelsen tok over.
Innlegg av: Olav2 (16.10.17 00:02 ), lest 623 ganger
Endret: 16.10.17 00:10

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

Sandvika Storsenter hadde i årets 3 første kvartaler 0,0 % omsetningsvekst fra i fjor. Kvaruds kjøpesenteranalyse gir også i årets 3. kvartal foring til de som tror at kjøpesentrene dør av netthandelen. Med 1,6 % prisvekst fra i fjor virker 0 % omsetningsvekst oppbyggelig for de netthandelsreligiøse.

Gjør man det man bør gjøre, som Kvarud ikke gjør, så skiller man kvartalstallene fra hverandre. Sandvika Storsenter omsatte for 2.196 millioner kroner i de 3 første kvartalene i år mot 2.195 millioner kroner i fjor. Trekker man fra omsetningen i de 2 første kvartalene som i år var 1.422 millioner kroner og i fjor var 1.446 millioner kroner havner man på 3. kvartalsomsetningen som i år var 774 millioner kroner mot fjorårets 749 millioner kroner. Dvs en vekst fra i fjor på 25 millioner kroner eller 3,3 %. Den negative omsetningsveksten i årets 2 første kvartaler ble tatt igjen med en like stor beløpsmessig positiv omsetningsvekst i 3. kvartal.

Sandvika Storsenter hadde en omsetningsvekst i 3. kvartal på 3,3 % som er 1,7 prosentpoeng over den generelle prisveksten. 1,7 % realvekst i et kvartal hvor det fortsatt står 3.000 kvm ledige lokaler i påvente av at Europas største motekjede Zara skal flytte inn norges største kjøpesenter.

Etter at XXL kom på plass i sin nye gigantiske sportsforretning gikk omsetningen i Sandvika Storsenter over fra skremmende fall til imponerende vekst.

Neste OLT-senter på omsetningstoppen er Sørlandssenteret hvis man hopper over Lagunen og Moa som er omsetningshemmet av utvidelser. Sørlandssenteret hadde en omsetningsvekst på 4,9 % i 3. kvartal. 3,2 % realvekst bør imponere i senteret Thon i rettstvistig gjerrighet kalte "en av mine dårligste investeringer".

Storo Storsenter er neste OLT-senter på omsetningstoppen. 4,2 % nominell omsetningsvekst fra i fjor som gir 2,5 % realvekst. Ikke dårlig det heller.

Selv i en tid med stadig større andel leietakere som ikke gir omsetning går omsetningen opp så det monner. 3. kvartalstallene var gode over hele linja bare man isolerer 3. kvartal og tar vekk de sentrene som er omsetninghemmet av utvikling.

De gode 3. kvartalstallene til kjøpesentrene blir selvfølgelig ikke nyheter i en tid hvor det å snakke opp de kommende konkursboene som driver med netthandel har blitt en folkesykdom.
Innlegg av: tor_berg (16.10.17 11:00 ), lest 491 ganger

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

Situasjonen for kjøpesentre er ikke så bra som Olav mener. F.eks på Ski storsenter er det nå 6-7 tomme butikklokaler (de fleste rundt der toy r'us lå oppe i tredje etasje). Det ser ut til at den delen av senteren er i ferd med å stenges.
DN hadde en artikkel i forrige uke:
Varsler at flere butikkjeder vil gå dukken
https://www.dn.no/nyheter/2017/10/01/1614/Handel/varsler-at-flere-butikkjeder-vil-ga-dukken

Nille er i ferd med å gå under, alle de litt mindre kleskjedene sliter, det er overetablering i sportsbransjen, Power (expert) vakler osv. Internettretailerne har et stort lager som de så sender varene ut fra, kjedene har et sentrallager, så skal de distribuere varene til butikkene, for de må betale for butikklokalene og lønn til selgerne, det sier seg selv at internettselskapene klarer å selge billigere.
Innlegg av: Eksmegler (16.10.17 17:16 ), lest 449 ganger

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

http://www.paretosec.no/utvalgte-analyser/konsumaksjer-stabile--men-blandede-utsikter

Stoler mer på pareto enn noen journalister som ønsker å lage katastrofe overskrifter.

merker meg at pareto deler mange syn som TS kom med for ca en mnd siden.
Innlegg av: Olav2 (16.10.17 23:03 ), lest 391 ganger

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

Ski Storsenter er ikke eiet av OLT, men av Thon Ski AS som er et heleid datterselskap av Thon Eiendomsdrift AS. Ski Storsenter er eiet av den delen av Thonsystemet som Stiftelsen eier 100 %.

Thon Ski AS oppnådde et resultat etter skatt på 106,7 millioner kroner i 2016 som var opp 18,5 millioner kroner (21 %) fra 2015.

https://www.proff.no/regnskap/thon-ski-as/oslo/-/Z0IAVE64/

Ski Storsenter har i årets første 3 kvartaler hatt en omsetningsvekst på 0,2 % fra i fjor. I 3. kvartal i år var omsetningen 3,2 % høyere enn i 3. kvartal i fjor. Dvs at Ski Storsenter har opplevd tilsvarende omsetningsutvikling i år som de andre kjøpesentrene i form av et svakt første halvår etterfulgt av et sterkt 3. kvartal.

Ski Storsenter går som alle andre thonsentre meget godt økonomisk. At lokaler står tomme i perioder er like vanlig i Thons kjøpesentre som i alle andre typer eiendommer.

Nille oppnådde et POSITIVT resultat etter skatt på 37,8 millioner kroner i 2016 mot et NEGATIVT resultat etter skatt på 15,8 millioner kroner i 2015, et NEGATIVT resultat etter skatt på 34,4 millioner kroner i 2014 og et NEGATIVT resultat etter skatt på 39,4 millioner kroner i 2013.

Det går ikke godt økonomisk med Nille, men selskapet har i hvertfall kommet over på overskudd etter 3 år med underskudd.

https://www.proff.no/regnskap/nille-store-operations-as/trollåsen/interiør/Z0I660UD/

Å drive fysisk butikk er slitsomt økonomisk for noen i dag slik det alltid har vært. Som det for noen er meget god butikk slik det alltid har vært. Flere av norges største formuer er bygget opp av fysisk butikkdrift. Formuer som stiger videre i takt med de gode resultatene som de fortsatt oppnår.

Nettbutikkene er en annen historie enn fysisk butikk. Nettbutikkene går nærmest uten unntak dårlig økonomisk. Det er noen nettbutikkeiere som har gjort seg rike. Ikke på nettbutikkens overskudd, men på å selge deler eller hele nettbutikken til andre. Troen på at netthandel er god butikk har vært så stor at noen har klart å gjøre seg rike på andres tro.

Brødboksen.no er et typisk eksempel på de nye nettkonseptene som har dukket opp. Selskapet satser på å levere ferske brød på døra til en overkommelig pris. Et fantastisk produkt for kunden og et økonomisk mareritt for investorer som har latt seg lokke av det fantastiske produktet. Slik det vanligvis er for disse nye nettkonseptene hvor man utelukkende fokuserer på omsetningen og glemmer økonomien.

Brødboksen.no oppnådde et resultat etter skatt på MINUS 23,4 millioner kroner i fjor av en omsetning på 15,2 millioner kroner. Rundt regnet kostet det Brødboksen.no 2,5 kroner å oppnå 1 krone i omsetning. Brødprisen må stige med 150 % før regnskapet går i null.

https://www.proff.no/regnskap/brødboksen-twd-as/oslo/budtjenester/Z0IS29Y5/

I år har Brødboksen.no klart kunststykket å få med seg investorer på ikke mindre enn 2 kapitalutvidelser på til sammen 60 millioner kroner.

https://no.ehandel.com/artikler/verdien-pa-brodboksen-no-nesten-halvert/409253
Innlegg av: Olav2 (18.10.17 13:58 ), lest 273 ganger
Endret: 19.10.17 10:50

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

I klassen KJØPESENTERDØDER er Komplett Group den absolutt største her på berget. Det Rimi-Hagen eide Komplett er ikke bare norges, men også nordens største netthandelsaktør. Med hovedsete i Sandefjord sendes nettkjøpte produkter både innenlands og utenlands i strie strømmer. Noe selskapet har holdt på med i hele dette årtusen.

Med en omsetning som har økt fra 559 millioner kroner i år 2000, via 3,8 milliarder kroner i 2010 til 7,8 milliarder kroner i 2016 har Komplett hogget stadig lengre inn i butikkomsetningen her i landet.

Komplett (konsern), Årsresultat / Driftsinntekter (i millioner kroner):

2016: 35 / 7.758 = 0,4 %

2015: 87 / 7.287 = 1,2 %
2014: 54 / 5.822 = 0,9 %
2013: 58 / 4.657 = 1,3 %
2012: 48 / 4.011 = 1,2 %
2011: 50 / 4.014 = 1,2 %

2010: 7 / 3.810 = 0,2 %
2009: 35 / 3.750 = 0,9 %
2008: -77 / 4.343 = -1,8 %
2007: 54 / 3.406 = 1,6 %
2006: 66 / 2.249 = 2,9 %

2005: 49 / 1.974 = 2,5 %
2004: 31 / 1.794 = 1,7 %
2003: 64 / 1.732 = 3,7 %
2002: 57 / 1.364 = 4,2 %
2001: 36 / 919 = 3,9 %

2000: 21 / 559 = 3,7 %

https://www.proff.no/regnskap/komplett-as/sandefjord/datamaskiner-og-utstyr/Z0IT6U69/

I klassen KJØPESENTEREIER er OLT den absolutt største her på berget. OLT har hatt en omsetning som har økt fra 541 millioner kroner i år 2000, via 2,6 milliarder kroner i 2010 til 6,5 milliarder kroner i 2016.

Olav Thon Eiendomsselskap (konsern), Årsresultat / Driftsinntekter (i millioner kroner):

2016: 3.616 / 6.544 = 55,3 %

2015: 3.685 / 6.310 = 58,4 %
2014: 1.172 / 4.460 = 26,3 %
2013: 1.682 / 2.896 = 58,1 %
2012: 1.218 / 3.183 = 38,3 %
2011: 724 / 3.443 = 21,0 %

2010: 1.324 / 2.647 = 50,0 %
2009: 555 / 2.215 = 25,1 %
2008: -126 / 2.264 = -5,6 %
2007: 1.887 / 4.173 = 45,2 %
2006: 1.225 / 2.745 = 44,6 %

2005: 1.133 / 2.349 = 48,2 %
2004: 254 / 817 = 31,1 %
2003: 188 / 783 = 24,0 %
2002: 168 / 757 = 22,2%
2001: 185 / 593 = 31,2 %

2000: 190 / 541 = 35,1 %

https://www.proff.no/regnskap/olav-thon-eiendomsselskap-asa/oslo/eiendomshandel-og-utleie/Z0IAVKFR/
Innlegg av: Olav2 (19.10.17 11:13 ), lest 201 ganger
Endret: 19.10.17 11:17

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

Kompletts årsresultat (bunnlinje) i 2016 på 35 millioner kroner er høyere enn i 2000 og 2004, men lavere enn i 2001, 2002 og 2003. Kompletts årsresultat i 2016 er på nivå med årsresultatene i begynnelsen av århundret. Årsresultatene til Komplett er egentlig på samme nivå i hele dette århundret. Under 100 millioner alle år eller ca 50 millioner. 50 millioner kroner kan vel sies å være et normalresultat for Komplett.

Det forunderlige er at Komplett har hatt et stabilt resultatnivå samtidig som omsetningen (driftsinntektene) har vokst meget sterkt. Omsetningen i 2016 var 14 ganger så høy som i 2000 og 8 ganger så høy som i 2001. Med uforandret resultatnivå har resultatet i % av omsetningen falt fra ca 4 % i begynnelsen av århundret til 0,4 % i 2016.

Komplett tjente litt upresist 10 ganger så mye per omsatt krone i begynnelsen av århundret enn hva Komplett gjør i dag.
Innlegg av: Olav2 (22.10.17 12:17 ), lest 119 ganger
Endret: 22.10.17 12:39

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

Komplett var en økonomisk suksess de første årene med en sund økonomisk vekst hvor inntekter og kostnader steg i forhold til hverandre. Etterfulgt av de siste drøyt 10 årenes høyere kostnads- enn inntektsvekst. Hvor omsetningsøkningen også har kommet som følge av at man har tatt nye varegrupper inn i netthandelen. Med ulik økonomisk suksess har Komplett utvidet det opprinnelig datainspirerte vareutvalget med både bildeler, medisiner, barneklær og dagligvarer.

Kompletts utvikling er på mange måter netthandelens utvikling. Fra en økonomisk suksessrik nyhet der netthandel fungerte som handelsløsning har både Komplett og netthandelen generelt engasjert seg i varetyper som i mindre og mindre grad egner seg til netthandel. Hvor da særlig transportkostnadene til kundene gjør netthandelsløsningen lite attraktiv økonomisk.

Kompletts siste utvidelse i vareutvalget har kommet i dagligvarer på nett i form av deres 42 % eierskap i Marked Gruppen AS (marked.no).

Marked Gruppen AS, Årsresultat / Driftsinntekter (i millioner kroner):

2016: - 109 / 43 = - 253,5 %
2015: - 1 / 0 = ....

https://www.proff.no/regnskap/marked-gruppen-as/oslo/informasjon-og-informasjonsrådgivning/Z0ISR4K5/

Første ordinære driftsår ga et underskudd på 109 millioner av en omsetning på 43 millioner. Dvs 152 millioner i kostnader for å få 43 millioner i omsetning. Hver krone i omsetning kostet drøyt 3,5 kroner.

Kolonial.no er den største aktøren i Norge i dagligvarer på nett. Ikke eid av Hagen, men av de som startet virksomheten, Rema 1000 og en gruppe investorer med Rasmussengruppen i spissen.

Kolonial.no AS, Årsresultat / Driftsinntekter (i millioner kroner):

2016: - 119 / 424 = - 28,1 %

2015: - 25 / 75 = - 33,3 %
2014: - 7 / 14 = - 50,0 %

https://www.proff.no/regnskap/kolonial.no-as/oslo/-/Z0IC4ZCH/

Kolonial har kommet bedre igang enn marked.no både omsetningsmessig og økonomisk. Dog katastrofalt økonomisk hvis man bruker normale økonomiske mål på virksomheten. Noe man uheldigvis ikke gjør i dagens religiøse tro på netthandel som fremtidens handelsløsning uansett hvor lite økonomisk hensiktsmessig det er å levere varene til kunden istedenfor at kunden henter varene selv.
Innlegg av: Olav2 (23.10.17 00:19 ), lest 20 ganger

RE^1: Thonsk kjøpesenterdød.

Rett Hjem Norge AS, Årsresultat / Driftsinntekter (i millioner kroner):

2016: ingen aktivitet

2015: 0,2 / 64,9 = 0,0 %
2014: - 2,0 / 64,5 = - 3,1 %
2013: 2,5 / 68,1 = 3,7 %
2012: 1,0 / 71,7 = 1,4 %
2011: 3,8 / 77,0 = 4,9 %

2010: 3,3 / 73,7 = 4,5 %
2009: 3,5 / 73,4 = 4,8 %
2008: 5,5 / 73,0 = 7,5 %
2007: 2,7 / 58,7 = 4,6 %
2006: - 0,4 / 54,1 = - 0,7 %

2005: -1,6 / 49,6 = - 3,2 %

https://www.proff.no/regnskap/rett-hjem-norge-as/oslo/næringsmidler/Z0I3KZBJ/

Dagligvarer på nett har hatt sin økonomisk suksessrike aktør. Rett Hjem gjorde det samme som dagens Kolonial.no, men med økonomisk forsvarlige priser. Rett Hjem skrudde opp prisene i 2007 og gikk fra da av godt økonomisk inntil Kolonial.no & co dukket opp med sine dumpingpriser som slo beina under de som ikke hadde sugerør ned i milliardærers pengebinger.

https://www.dn.no/nyheter/2016/12/20/2043/Handel/beskylder-nykommere-for-prisdumping

Som man så langt tilbake som i 1997 hadde en sentral dagligvareaktør som fikk smake hvor økonomisk krevende det er å levere dagligvarer til kunder istedenfor at de henter dagligvarene selv. Dagens styreleder i Rema 1000 Ole Robert Reitan gikk bokstavelig talt på tryne i sitt forsøk på å få økonomi i dagligvarer på nett.

https://www.aftenposten.no/okonomi/i/4gza/Ole-Robert-Reitan-ble-syk-av-nederlaget

Interessant at den samme Ole Robert Reitan både har vært med på å finansiere og gi Kolonial.no tilgang til Rema 1000s attraktive innkjøpsordninger.