Det nye forumet finner du her

Tilbake til: Eiendom
Innlegg av: highlander (03.08.17 23:39 ), lest 5710 ganger
Ticker: BOLIG
Endret: 08.08.17 16:37

Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Et konkret salgsobjekt:

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=100848915

Fakta til nå:

Desidert billigste 4-roms i Gamle Oslo for øyeblikket. Leiligheten har i tillegg utsikt, nytt bad, nytt kjøkken, nytt gulv m.m.

Verdivurdering da markedet var på topp i februar: 4,2 millioner + fellesgjeld 465 k

Prisantydning før første visningsrunde (31.07. + 01.08.): 3,9 millioner

Resultat etter første visningsrunde: 4 navn på interessentlisen. Bud på 3,5 millioner. Bud ikke akseptert.

Andre visningsrunde (06.08. + 07.08.) med ny prisantydning: 3,7 millioner

Resultat etter andre visningsrunde: 7 nye navn på interessentlisten. Bud på 3.525.000 kr. Bud ikke akspeptert.

Neste visningsrunde blir førstkommende helg (12.08 + 13.08.) med ny prisantydning: 3,6 millioner

(beklager repetisjon for enkelte her, men da infoen har forsvunnet langt bak i "gamle" tråder, oppsummerer jeg for oversiktens skyld)

*) edit = ajour med oppdatert info/status pr. 08.08.
Innlegg av: highlander (04.08.17 00:03 ), lest 3574 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Min foreløpige konklusjon etter første visningsrunde:

Boligmarkedet i Oslo er ikke overopphetet lenger, men ikke håpløst. Hyggelig for kjøpere at det inntil videre er slutt på ville budrunder og faktisk mulighet for å få kjøpt objekter under prisvurdering.
Innlegg av: highlander (04.08.17 09:54 ), lest 3465 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Har i tillegg til å redusere prisen før neste visningsrunde fått tatt nye og bedre interiørbilder. Skal leiligheten bli solgt, må man jo få folk på visning...
Innlegg av: Egri (04.08.17 10:01 ), lest 3453 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Du er på kjøpern skjønner jeg! :-)
Blir spennende å høre hva du får den for...
Innlegg av: Marximat (04.08.17 10:17 ), lest 3464 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Egri: Highlander har holdt forumet løpende oppdatert om denne salgsprosessen siden før første visning.

Han/hun er neppe "på kjøper'n" - i alle fall ikke av denne leiligheten.
Innlegg av: highlander (04.08.17 11:32 ), lest 3397 ganger
Ticker: BOLIG
Endret: 04.08.17 11:35

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Re. Egri

Korrekt det som Marximat sier. Jeg holder visninger ("selgboligselv"-pakke) da min sønn skal selge denne leiligheten pga at han skal studere og har fått hybelleilighet på studiestedet - og "flagger" hva som skjer som et slags barometer på det utfordrende boligmarkedet for selgere i Oslo.

Har dog en tilføyelse: Vedkommende som bøy 3,5 mill. på tirsdag ville ha leiligheten og var villig til å strekke seg til 3,7 mil. som er juniors "minstepris", men banken til budgiver sa nei.

Det fremstår dermed som åpenbart at det er den nye "boliglånsforskriften" som er hovedårsaken til at boligprisene faller tilbake...
Innlegg av: fattigstakkar (04.08.17 11:52 ), lest 3371 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

I mars 2016 solgte jeg en fireroms 71 kvm på Tøyen for 3440, oppussingsobjekt.
Innlegg av: kaxet (04.08.17 11:57 ), lest 3353 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Skjønner godt at denne ikke er lettsolgt. Ser ut som en utleiemaskin og ikke et sted man vil bo selv da leiligheten stort sett består av en lang gang med soverom.

Når man da må bo der et år selv før man kan leie ut skremmer man jo bort alle utleiere.
Innlegg av: fattigstakkar (04.08.17 12:03 ), lest 3354 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Leiligheten til Highlander er ypperlig som kollektiv for en som skal bo i ett av rommene selv. Det tror jeg vi kommer til å se mer av framover. En student med foreldre som kan gi lån, kjøper leilighet og leier ut til to kamerater. God løsning for alle tre. Med 12000 i månedlige leieinntekter her hadde eieren bodd gratis selv.
Innlegg av: Marximat (04.08.17 12:14 ), lest 3384 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Fattigstakkar: I ditt tilfelle må leieinntektene beskattes... :-)
Innlegg av: fattigstakkar (04.08.17 13:19 ), lest 3302 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Marixmat,
Riktig det (selv om jeg tror mange lar være og kommer unna med det). Der jeg har leid ut i mange år og når bor selv, ble en identisk femroms som jeg har kjøpt av en mor hvor datteren og hennes venninner skulle bo. I dette tilfellet var det enda mer over grensen til lovlig skattefritt utleie. Aner ikke om vedkommende skattet selvfølgelig. Skal man holde seg på rett side av loven og samtidig være økonomisk fornuftig, er nok en treroms hvor man leier ut et stort rom for 7500 en bedre løsning.
Innlegg av: olebum (04.08.17 15:02 ), lest 3254 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

De som la inn budet har da sannsynligvis en samlet inntekt på 800k. Det problemet jeg ser er at du da avskriver fryktelig mange. Du ser etter noen med total inntekt på 900-1.1m.

Kommer man over dette vil de kanskje se mot andre områder.

Stort sett kan man avskrive alle som lever av 1 inntekt.

Det er vel grunnen til at det ikke dukker opp så mange på visning.
Innlegg av: fattigstakkar (04.08.17 15:07 ), lest 3249 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Det stemmer nok at visse områder og visse typer leiligheter blir mer skadelidende enn andre av forskriften.
Innlegg av: olebum (04.08.17 15:59 ), lest 3212 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Denne blokken burde i utgangspunktet være populær for innvandrere. Den sokner til Vålerenga skole som gjør det veldig bra på nasjonale prøver og har over 50% etnisk norske elever.

Ville tatt med det i infoen :)

Bedre for kidsa å bo litt trangt her og ende opp i QED gjengen istedet for b-gjengen.
Innlegg av: Onkel_S (04.08.17 16:20 ), lest 3181 ganger
Ticker: BOLIG
Endret: 04.08.17 16:27

RE^2: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Olebum,
800k i inntekt ville gitt et finansieringsbevis på godt over 4 millioner. De må ha egenkapital på min 15%. Så deres inntekt er nok nærmere 675-700k dvs to lave inntekter
Innlegg av: highlander (05.08.17 18:34 ), lest 3021 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Re. Onkel_S

Budgiveren var sannsynligvis enslig - det stod i hvert fall kun ett navn på budskjemaet, og siden bare én inntekt ble lagt til grunn for lånebeviset, tror jeg den må ha vært rimelig grei. :)
Innlegg av: highlander (05.08.17 23:58 ), lest 2913 ganger
Ticker: BOLIG
Endret: 06.08.17 00:00

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Mens mange medier baisser boligmarkedet for harde livet, fins det noen edruelige og gode analyser, som denne:

http://www.hegnar.no/Nyheter/Eiendom/2017/08/OEkonom-tror-ikke-dette-er-starten-paa-et-krakk

– Trolig vil prisene i Oslo fortsette noe nedover i månedene som kommer. Vi tror likevel ikke dette er starten på et krakk i boligmarkedet, skriver makroøkonom Jeanette Strøm Fjære i DNB Markets i fredagens morgenrapport, ifølge DN lørdag.

Til det mener hun de fundamentale driverne er for sterke, og trekker frem tre hovedårsaker til at bunnen ikke går ut av markedet:

* Utsikter til lavere arbeidsledighet.
* God inntektsvekst.
* Fortsatt lave renter.

Strøm Fjære peker likevel på et usikkerhetsmoment:

– Men den høye boligbyggingen indikerer et økt tilbud av boliger fremover som kan tynge prisutviklingen. Hvor stor den innstrammende effekten av boliglånsforskriften har vært og vil være fremover er også usikker, skriver Strøm Fjære.
Innlegg av: paneldata (06.08.17 00:02 ), lest 2899 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Kremt,
God inntektsvekst???
Innlegg av: highlander (06.08.17 00:02 ), lest 2905 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Nettopp større tilbud enn etterspørsel for øyeblikket er det som sammen med boliglånsforskriften har medført denne korreksjonen i boligprisene, som altså bør innebære en god kjøpsmulighet.

I flere tilfeller - som dette - er det altså billigere å eie enn å leie.

Oppnår ikke junior sin minstepris på 3,7 millioner kr kommer han til å leie ut istedenfor å selge. Han har nemlig oppfylt boplikten - og utleie for eksempelvis 18.000 kr pr mnd (snitt 6.000 kr pr rom) vil gi en veldig hyggelig yield.
Innlegg av: Onkel_S (06.08.17 00:09 ), lest 2883 ganger
Ticker: BOLIG
Endret: 06.08.17 00:10

RE^2: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

I forhold til et bud på 3,5 gir 18k pr måned en bruttoyield på 6,15% og nettoyield på ca 4,6%. Det er ganske bra for Oslo det.

I fht 3,7 millioner stadig pene 5,85% brutto og 4,3% netto.
Innlegg av: Botafogo (06.08.17 02:57 ), lest 2843 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Drawbacket om man leier ut er gevinstbeskatning ved fremtidig salg.
Innlegg av: highlander (06.08.17 11:54 ), lest 2709 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Re. Botafogo

Man har jo alltids muligheten å bo i leiligheten selv minimum 12 måneder i løpet av siste 24 måneder før et salg. Da er ikke gevinsten skattepliktig.

Skulle boligmarkedet mot formodning falle videre fra kjøps- til salgstidspunktet, vil man få fradrag for tapet. Det ville man ikke fått om man hadde bodd i boligen selv mer enn 12 måneder før salget.

Får man det samme når man selger som når man har kjøpt, har man i mellomtiden fått vesentlig bedre yield/rente på pengene enn man ville fått i banken, pluss at man har spart formuesskatt, ved at ligningsverdien, selv for sekundærboliger, er vesentlig lavere enn reell verdi for boligen.
Innlegg av: SuperSpinal (06.08.17 12:37 ), lest 2670 ganger
Ticker: BOLIG
Endret: 06.08.17 12:39

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Tror det vil være lurt å style den bedre. Koseligere og søtere. Nå ser det nesten ut som den er forlatt og oppgitt. Leiligheter skal smile til deg med et lite blunk.

Edit

Bilder, blomster, boller, litt vin og levende lys så blir den bra.
Innlegg av: highlander (06.08.17 16:04 ), lest 2591 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Re. SuperSpinal

Takk for tipset, men vi har bevisst latt vær med å henge opp bilder, gardiner etc her for ikke å lage hull i de nyoppussede veggene. Hva angår "stæsj" for øvrig har folk så forskjellig smak at vi ikke legger føringer på det.

Regner med at interessentene klarer å "style" leiligheten i sitt hode og møblere den med sine ting. Eldre, slitne leiligheter har mer behov for "styling" enn en som er gjennomført nyoppusset og strøken. Fokuset bør være på hva leiligheten faktisk inneholder og potensialet i den - og ikke mer eller mindre hva som er plassert av tilfeldig "stæsj" på visning...
Innlegg av: highlander (06.08.17 20:31 ), lest 2521 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Oppdatering vedrørende
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=100848915

I dag var det 5 interessenter innom på visningen. Årsaken er trolig kombinasjonen prisreduksjon + bedre interiørbilder i forhold til den første visningsrunden, da det kun kom 4 interessenter i løpet av 2 dager.

Det gjenstår en visning i morgen kveld, og så kommer det forhåpentligvis noen anstendige bud på tirsdag. :)
Innlegg av: paaskudd (06.08.17 21:11 ), lest 2473 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Spennende,

Ser ut som tiltakene du har gjort har økt interessen ganske bra.

Lykke til med forhåpentligvis budrunde tirsdag :-)
Innlegg av: highlander (06.08.17 22:13 ), lest 2446 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Re. paaskudd

Takk skal du ha. :)

Det blir neppe noen heftig budrunde i dagens marked, selv om vi håper på det, men vi er fornøyd med et bud på den reduserte prisantydningen.
Innlegg av: highlander (07.08.17 21:13 ), lest 2334 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Kun 2 innom på kveldens visning i regnværet i Oslo.

Dermed totalt 7 personer på interessentlisten etter denne visningsrunden.

Vi håper på et anstendig bud i morgen. Tvi, tvi...
Innlegg av: kator (07.08.17 21:19 ), lest 2327 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Blir spennende å høre, lykke til imorgen !
Innlegg av: paneldata (07.08.17 21:36 ), lest 2316 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Lykke til!
Innlegg av: highlander (07.08.17 21:54 ), lest 2296 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Takk skal dere ha. :)
Innlegg av: fattigstakkar (07.08.17 22:50 ), lest 2254 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Lykke til!
Innlegg av: Onkel_S (07.08.17 23:05 ), lest 2240 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Lykke til herfra også.
Og morsomt å få følge med i real-time, så takk for initiativet.
Innlegg av: Botafogo (08.08.17 00:07 ), lest 2212 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Lykke til med salget i morgen!
Innlegg av: Marximat (08.08.17 08:39 ), lest 2132 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Highlander: Takk for at du gir oss innsyn i (et lite hjørne av) markedet RT - og lykke til! :-)
Innlegg av: highlander (08.08.17 12:22 ), lest 2064 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Tusen takk skal dere ha. :)

Det går fortsatt trått, men en oppdatering om hva som har skjedd og hva vi har besluttet i dag:

Vi mottok et bud stort kr 3.525.000. Budet ble ikke akseptert. Budgiver har (nok en gang!) ikke mulighet til å gå høyere pga den hersens boliglånsforskriften.

Det er sendt sms til interessentene med følgende ordlyd:

"Til orientering ble ikke budet på kr 3.525.000 akseptert.

Vi kan imidlertid akseptere et bud på kr 3.600.000 innen kl 16 i dag. Om slikt bud ikke mottas vil det bli en ny visningsrunde der prisen reduseres til kr 3.600.000."

Neste helg antas å bli en veldig hektisk visningshelg; mange nye objekter ute på markedet (skjønt ingen konkurrerer med oss på pris) men det viktigste av alt er at de aller fleste potensielle kjøperne er tilbake fra ferie.
Innlegg av: paaskudd (08.08.17 12:29 ), lest 2051 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Highlander;

Vil det ikke være mer gunstig å leie ut denne kontra å selge den for 3.6?

Vil si det er en ganske perfekt utleieleilighet - som kan spe på inntekten i fremtiden.



Innlegg av: paaskudd (08.08.17 12:31 ), lest 2035 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Forøvrig trist at boliglånsforskriften skal ødelegge et fritt og selvregulerende boligmarked.

Skal nok mye til for at denne forskriften ikke er borte om 10 MND.

Innlegg av: highlander (08.08.17 12:33 ), lest 2033 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Re. paaskudd

Vi har vurdert utleie, og kommer nok til å gjøre det om ikke 3,6 millioner kr oppnås.

Det er min sønns beslutning, og ettersom det er han som eier leiligheten er det han som har mest å si. :)
Innlegg av: MH77 (08.08.17 13:49 ), lest 2015 ganger
Ticker: BOLIG
Endret: 08.08.17 13:50

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Hvor mye tror dere man kan leie leiligheten ut for?

Det er vel viktig å ta en slik avgjørelse raskt, for studentene kommer jo nå.
Innlegg av: petterpan2 (08.08.17 15:02 ), lest 1968 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Oi
Innlegg av: CommodoreA (08.08.17 15:54 ), lest 1925 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

paaskudd: Boligmarkedet i Oslo, fritt og selvregulerende???
Innlegg av: highlander (08.08.17 16:14 ), lest 1902 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Da blir det ny visningsrunde til helgen - og prisantydningen er nå redusert til latterlig lave 3,6 mill. (+ fellesgjeld ca 465 k).

- det er 600.000 kr lavere pris enn det man kunne oppnådd for ca. et halvt år siden! Så under det går vi ikke. Punktum finale.

Leiligheten oppnår lett kr 18.000 pr. mnd. i dagens heftige utleiemarked i Oslo - og blir den ikke solgt etter visninger til helgen, SKAL den leies ut.

Ironisk nok er det mye billigere å eie denne boligen (drøye 13.000 kr. pr. mnd.) enn det vil være å leie den.
Innlegg av: Vista (08.08.17 16:22 ), lest 1894 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Innlegg av: Hassan77 (08.08.17 18:53 ), lest 1800 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Highlander,

Jeg ville droppet hele visningsrunden og leid den ut om jeg var poden din. Siden han ikke trenger EK til kjøp av ny bolig så er utleie den klart beste løsningen slik jeg ser det. Ut ifra bildene og plantegningene ser det ut som det også vil være en enkel sak å smelle opp 2 lettvegger i stua slik at det blir 4 soverom. Det fjerde soverommet vil da få egen balkong. Det minste soverommet bør få Walk In closet alene. Uten at jeg kjenner området veldig godt så vil jeg anta det kan oppnås ca 6500,- for soverom 1&2. Ca 6000,- for soverom 3, 7500-8000 for soverom 4. 27000,- pr måned er gode inntekter for en student. Selvfølgelig litt administrasjon ved utleie, men om du har muligheten til å ta hånd om det, er det nok den beste løsningen.
Innlegg av: petterpan2 (08.08.17 19:30 ), lest 1755 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Det viktigste bildet i annonsen er for mange plantegningen.. tror ikke det en rask blyant-tegning er noe sjakktrekk der.

Hvis du ikke er dreven i CAD kan du jo betale noen på fiverr 5 dollar for jobben.

https://www.fiverr.com/search/gigs?utf8=%E2%9C%93&source=top-bar&locale=en&search_in=everywhere&query=floorplan
Innlegg av: Onkel_S (08.08.17 20:48 ), lest 1731 ganger
Ticker: BOLIG
Endret: 08.08.17 20:57

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Selvom det pirrer min uroniske sans om låneforskriften skulle føre til at denne leiligheten blir en sekundærbolig - fordi en primærboligkjøper ikke får finansiering - vil jeg likevel komme med et alternativt forslag:

Hvad med å foreslå budgiver følgende:
Han leier ut et soverom. Det bør gi ham 300k i ekstra lån.
Dere kunne f eks ta i mot et bud på 3,760 mot å leie et rom for det kommende skoleåret for 6k pr måned. (Ingen tvinger dere til å faktisk bruke rommet...).
Når først finansieringen er i boks og han har bodd der et år og nedbetaler gjelden slik han skal (eller hun) kan han høyst sannsynlig la være med å leie ut videre uten at banken har noe å si på det. Å beholde en allerede gitt finansiering er mye enklere enn å fåen ny / høyere.
Innlegg av: paaskudd (08.08.17 21:45 ), lest 1663 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Kjempeforslag fra Hassan.

Hadde jeg vært deg hadde jeg prøvd å overtale sønnen til det.

om 3 år når han er ferdig på skolen får han garantert mer enn 3.6 for denne.

I tillegg har han ratt tjent inn en pen slump penger hver bidige MND som student :)

Innlegg av: MH77 (08.08.17 22:04 ), lest 1643 ganger
Ticker: BOLIG
Endret: 08.08.17 22:05

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Jeg er langt på vei enig med Hassan77 om å lage soverom i stuen og satse på utleie. Det er store kostnader forbundet med kjøp og salg, og når markedet først har falt såpass mye kan det være greit å holde på den.
Innlegg av: DavidM (08.08.17 22:19 ), lest 1611 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

I forhold til dagens utlånspraksis er det nok en god del som fint vil kunne betjene høyere lån enn det man får tilsagn til, selv når man tar hensyn til eventuelle rentehevninger.

Lykke til med visning og salg, Highlander!
Bra lesning på denne tråden.
Innlegg av: highlander (09.08.17 12:00 ), lest 1525 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Re. Hassan77

Takk for innspill. Ombygging til 5-roms blir litt drøyt og nærmest klaustrofobisk. Hadde sikkert vært mulig, dog, og noen desperate studenter hadde nok flyttet inn, men jeg ser for meg misfornøyde leieboere og gjennomtrekk, og det tar det i tilfelle tid å administrere.

Jeg tror utleie til en seriøs familie eller et vennekollektiv slik leiligheten fremstår i dag er bedre og gir en mer stabil inntekt. Slitasjen blir mindre, og det blir mindre å administrere + at ytterligere ombygging/oppussing ikke er nødvendig i en eventuell neste salgsrunde om noen år.
Innlegg av: highlander (09.08.17 12:03 ), lest 1527 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Re. petterpan2

Takk for tipset. Enig i at det hadde gjort seg med en bedre planskisse, gjerne i 3D, men ser at de som tilbyr denne tjenesten har minst to dagers leveringstid, så da blir det for tett på visningen uansett. Men greit å vite at man kan få folk til å tegne 3D-skisser veldig rimelig til en annen gang.
Innlegg av: highlander (09.08.17 12:06 ), lest 1528 ganger
Ticker: BOLIG
Endret: 09.08.17 12:15

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Re. Onkel_S

Takk for nok et bra innspill. Jeg har spilt ballen videre til interessenten, men han trodde at banken ikke kunne legge vekt på inntekt fra utleie av rom i egen leilighet. Hadde det vært en egen hybel i egen bolig, derimot, hadde det vært lettere å sannsynliggjøre leieinntekten.
Innlegg av: highlander (09.08.17 12:13 ), lest 1511 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Re. DavidM

Takk for det. :) For øvrig enig i at det med dagens låneregler bør være rom for en viss renteoppgang i boligmarkedet uten at det bør medføre nevneverdig fall i boligprisene.

Så lenge rentene er på et greit nivå og det ikke blir høy arbeidsledighet i Norge, samtidig som utleieprisene også er på et OK nivå, er det ingen grunn til at det skal komme et boligkrakk.

Fallet vi har sett nå har sammenheng med at tilbudet er mye større enn etterspørselen, og at boliglånsforskriften gjør det vanskelig for mange å få fullfinansiert boligen de ønsker å kjøpe. Etter hvert som "overhenget" blir usolgt kan det bli en viss oppgang i boligprisene igjen.

Etter hvert som folk som blir henvist til leiemarkedet og bygger egenkapital og får bedre inntekt, vil de etter hvert kunne finansiere kjøp av egen bolig, selv med boliglånsforskriften.
Innlegg av: highlander (10.08.17 19:13 ), lest 1405 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Antall personer som har sett annonsen på finn.no har akkurat nå passert 5.000 stk.

Om bare én av disse ønsker å kjøpe leiligheten for 3,6 mill og har finansieringen i orden, blir den solgt på mandag.

Om to eller flere ønsker å kjøpe den, kan det bli en budrunde.

Veldig spent på hvordan oppmøtet blir på helgens visninger, og ikke minst om det blir et salg på mandag. Tvi, tvi...
Innlegg av: MH77 (10.08.17 20:06 ), lest 1356 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Det blir vel ikke 5- roms om man bygger om stuen til soverom. Ingem vits med stue i utleieleiligheter, blir bare festing og bråk.
Innlegg av: typo (10.08.17 22:09 ), lest 1312 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Syns det er tegn på at høsten blir sterk boligprismessig.

Nye boliger, salget tar seg opp.
Brukte boliger, høyt tilbud men også høyt salg.

Dersom det ikke legges ut flere nye prosjekter sentralt i Oslo kan det bli "utsolgt" til jul også i år!
Innlegg av: highlander (12.08.17 13:29 ), lest 1207 ganger
Ticker: BOLIG
Endret: 12.08.17 13:30

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Re. typo

Det er et meget mulig scenario, og i så fall er det nå kjøperne kan gjøre de beste kjøpene.

Hadde jeg hatt en liten leilighet, for eksempel en toroms eller ettroms med sovealkove/hems, som i dagens marked er relativt lettsolgt om prisen er "riktig", ville jeg sterkt vurdert å selge den lille leiligheten nå i "studentrushet" - og kjøpt et objekt som det vi nå har for salg. Her kan man oppgradere til en vesenentlig bedre leilighet - og investering - bare ved å legge den gamle, lille leiligheten + drøye en million kroner på bordet.

Foreløpig virker markedet nesten apatisk, og mange aktører evner ikke å se muligheter og tenke lønnsomme løsninger. Det fremstår for meg som litt merkelig.

Blir det heller ikke noe salg i løpet av denne visningshelgen, vil leiligheten som sagt isteden bli leid ut.
Innlegg av: trek (12.08.17 14:21 ), lest 1165 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Jeg har ikke selv kjøpt leilighet siden den tiden da bankene var adskillig mer påholdne med pengene enn nå. Tror det var 2,5x inntekten som gjaldt. Hva krever egentlig bankene av sikkerhet i dag for å gi lån til en student?
Innlegg av: Botafogo (12.08.17 19:01 ), lest 1116 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Jeg vil heller si det motsatt. Bankene er langt mer påholdne nå. Med Finanstilsynet på ryggen i tillegg er vel kravet til sikkerhet og betjeningsevne på et svært høyt nivå historisk. Selv med 5x inntekt.

I min etableringstid var fullfinasiering mulig, derav uttrykket lån til pipa. Man skal være langt mer kreativ for å få til slikt i dag. Da er evt. forbrukslån som gjelder. Det hullet burde vært det første som ble tettet.
Innlegg av: landis (12.08.17 21:34 ), lest 1035 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Bankene låner stort sett ut som før. Maks 5x inntekt, ellers tut og kjør.
En del spekulanter har derimot fått merke at inntekt fra sekundærbolig ikke vektes like fett lenger.

Gjeldsveksten hos husholdningene er på rekordhøye 6.6% årlig og bankene rapporterte om marginale innstramminger nylig.

Kredittindikatoren K2 SSB så finner du mer.
Ssb har også egen utlånsundersøkelse som publiseres månedlig, og er like om hjørnet.
Innlegg av: MH77 (14.08.17 23:20 ), lest 836 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Highlander

Håper du kan gi oss en oppdatering på hvordan det går med salget.

Uansett tror jeg ikke det er dumt å holde på denne leiligheten som et utleieobjekt.
Innlegg av: highlander (15.08.17 08:33 ), lest 724 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Det var 3 interessenter innom på lørdagens visning, og 5 innom på søndag. Det kom et bud på 3.550.000, som vi avslo.

Annonsen blir etter hvert fjernet fra finn.no og det går mot at leiligheten blir utleid.
Innlegg av: MH77 (15.08.17 09:04 ), lest 696 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Lykke til med utleie, jeg kan garantere at du ikke er den eneste som tar der valget. Om noen år kan det fremstå som et veldig lønnsomt valg.

Fortell oss gjerne hvordan interessen fra leietakerne er!

Uansett takk for all info du har delt!
Innlegg av: Marximat (15.08.17 09:49 ), lest 651 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

MH77, du skriver: "Uansett tror jeg ikke det er dumt å holde på denne leiligheten som et utleieobjekt."

I en annen tråd skrev du i går: "Jeg ser ingen lyspunkt, og jeg tror det går mot krakk" og "krakk er et fall på 30 %."

Så: Hva mener du egentlig?
Innlegg av: asdf54321 (15.08.17 09:57 ), lest 644 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Hvorfor aksepterte dere ikke budet på 3,55k? Er 50000 make-or-break? Eller forventet dere mer enn prisantydning?
Innlegg av: highlander (15.08.17 11:32 ), lest 613 ganger
Ticker: BOLIG
Endret: 15.08.17 11:38

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Re. MH77

Takk. Utleiemarkedet virker veldig bra. Vi har allerede flere interessenter til å leie uten at vi selv har lagt ut annonse (har bare henvendt oss til folk som har lagt ut på finn.no og hybel.no at de ønsker å leie).


Re. asdf54321

Det gikk litt prinsipp i dette. Når forventningen i utgangspunktet (før fallet startet) lå på cirka 4,2 mill og man under tvil går ned til 3,6 på den siste visningsrunden, sier det seg selv at det er en minstepris.

Yield på utleie i dette tilfelle er mange ganger innskuddsrenta, så junior kommer mye bedre ut økonomisk ved utleie enn hva tilfelle hadde vært ved å selge til "dumpingpris" og sette pengene i banken.

Det som overrasket meg mest var at absolutt ingen kom med bud på minstepris, når det bare koster drøye 13.000 kr pr mnd å eie denne leiligheten vs. 18.000 kr pr mnd for å leie den.
Innlegg av: highlander (15.08.17 11:39 ), lest 599 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

- og for å konkludere:

Som tidligere nevnt er det nok kombinasjonen boliglånsforskriften, større tilbud enn etterspørsel i øyeblikket, medienes svartmaling av situasjonen + at de fleste kjøpere inntar en passiv stilling på gjerdet, som gir slike utslag.

Kanskje er det selgers marked igjen allerede neste høst...?
Innlegg av: kvadro (15.08.17 13:28 ), lest 550 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Jeg er av samme oppfatning.

Tror det var lurt å trekke leiligheten fra markedet. Det hersker en negativitet som gjør det vanskeligere å selges bolig i Oslo. Men samtidig går leieprisene opp. Alle de som sitter og venter på billig bolig er med på å dra dette opp.

Noe som er fantastisk.

De få som tør å gå imot strømmen nå kan gjøre gode kjøp faktisk. Men folk går helst i flokk.
Innlegg av: Onkel_S (15.08.17 13:48 ), lest 528 ganger
Ticker: BOLIG

RE^2: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Den spekulative leietaker vender tilbake ;-)

Og en del vil være skuffede over at mange potensielle selgere ikke likevel MÅ sette prisen ned til det markedet vil betale her og nå. Mye er sett før.
Innlegg av: MH77 (15.08.17 14:15 ), lest 509 ganger
Ticker: BOLIG
Endret: 15.08.17 14:18

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Marximat


Leiligheten til Highlander var priset til 4,2 millioner for et halvt år siden, hvis den faller 30% er vi på rundt 3 millioner. Det meste av prisfallet er over, og det er liten gevinst å hente for Highlander i å spekulere i videre nedgang. Spesielt ikke med tanke på at han kan få 250 000 kroner i leieinntekter i året, og at det er betydelige kostnader ved kjøp og salg. Jeg synes minsteprisen til Highlander var veldig fornuftig satt.


Jeg skriver hva jeg tror vil skje, og det er stor forskjell på å vurdere å leie ut en leilighet som du eier og å vurdere å kjøpe en. For kjøperne vil jeg tro det vil være en fordel å vente noen måneder, for jeg tror prisene skal videre ned. Jeg har begrunnet dette i innlegget som du refererer til.
Innlegg av: Onkel_S (15.08.17 14:25 ), lest 474 ganger
Ticker: BOLIG

RE^2: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Enig i at det er stor forskjell på å kjøpe for utleie og la være med å selge og så leie ut i stedet. Særlig hva angår kostnader. Transaksjonskostnadene kan gjerne utgjøre et års nettoleie.
For selvboeren som har eid lenge er potensiell skatt på prisstigning en meget tungtveiende grunn til å ikke gjøre det.

Jeg er også enig i at 3,6 var et fornuftig absolutt minstekrav. Var litt overrasket over at man ville gå ned fra 3,7 også, men har selv vært i en tilsvarende situasjon (i 2008) hvor vi også tok et siste forsøk til noe under det vi egentlig ville ha haft før vi valgte å leie ut i stedet til en overraskende god yield.
Innlegg av: norskgulltrd (23.08.17 10:40 ), lest 292 ganger
Ticker: BOLIG

RE^1: Et konkret barometer på et utfordrende boligmarked i Oslo

Ser noen her snakker om selvregulerende fritt marked.

Det er neppe tilfellet i et rigget system hvor bankene kan låne ut selvskapte penger - fra tomme lufta.

Pengetrykkingen som bankene gjør (snakker ikke om sedler) er jo det som øker pengemengden i landet, mens noen inbiller seg at disse lånes fra en annen bank eller konto.